지난 아티클에서는 최근 아파트 분양시장에서 필수옵션으로 각광받고 있는 세대창고에 대해 살펴보았습니다. 주거공간을 확장할 수 있는 유일한 수단임에도 안전사고의 위험이 있기에, 미니창고 다락과 같이 노하우와 기술력을 갖춘 전문 운영관리 기관이 필요하다는 말씀을 드렸습니다. 이번 아티클에서는 최근 사회적 이슈로 대두되고 있는 지식산업센터의 공실문제 해결을 위해 셀프스토리지가 어떤 역할을 할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

사회적 문제로 대두되고 있는 지식산업센터 공실 문제

< 공실 문제가 심각한 지식산업센터 / 출처 : 경향신문 >

지식산업센터는 과거 '아파트형 공장'으로 불리던 건축물로, 지식산업 관련 중소벤처기업이나 스타트업이 입주할 수 있는 3층 이상의 업무공간을 말합니다. 우리나라 산업이 제조업에서 IT, 연구개발 등 지식산업으로 옮겨가던 2010년대부터 정부의 적극적인 지원에 힘입어 빠르게 확산되었습니다. 한국산업단지공단에 따르면, 올해 5월 기준 전국에 약 1,500개의 지식산업센터가 있는데, 이 중 약 73%가 서울과 경기도에 집중돼 있습니다.

<전국 지식산업센터 신설 승인건수(2005~2020) / 출처 : 한국산업단지공단 >

지식산업센터는 설립 취지와는 별개로 수익형 부동산으로 주목받았습니다. 저금리와 집값 상승이 이어지던 2010년대 말부터 주택 규제가 강화되자, 부동산 투자자들이 규제에서 비교적 자유로운 지식산업센터에 관심을 갖기 시작한 것이죠. 전매 제한 등 각종 부동산 규제를 피할 수 있었고, 분양가의 80%까지 대출이 가능했습니다. 또한, 일반 공장과 달리 '공장 총량제' 적용을 받지 않다보니 말그대로 전국에 우후죽순 생겨났습니다.

< 지식산업센터 공실을 다룬 뉴스 기사 / 출처 : JTBC >

하지만 최근 들어 지식산업센터의 공실 문제가 심각한 사회적 문제로 떠오르고 있습니다. 수도권 인기 지역을 제외한 대부분 지역에서 공실률이 절반을 넘고, 일부 과잉 공급된 지역에서는 공실률이 90%에 이르는 곳도 많다고 합니다. 스타트업 창업과 투자가 활발했던 2010년대 말까지 지식산업센터는 좋은 부동산 투자처로 각광을 받았습니다.

하지만 2020년대 중반부터 금리 인상과 경기 침체로 인해 입주 수요가 급격히 감소하기 시작했는데 신규 공급은 줄지 않았고, 결국 과잉공급으로 인한 공실문제로 이어지게 된 것입니다.

이렇다보니 지식산업센터 매매 시장에도 찬바람이 불고 있습니다. 지난 2021년 2,158건에 달하며 최고점을 찍은 지식산업센터 거래건수가 지난해 802건으로 63% 가까이 급감했고, 거래액 역시 8,514억에서 3,321억으로 급감한 것으로 나타났습니다.

<전국 지식산업센터 거래규모(2020~2023) / 출처 : 부동산플래닛>

더 큰 문제는 공실로 인한 피해가 고스란히 개인 투자자들에게 전가되고 있다는 점입니다. 장기간 공실에 금리 상승까지 겹치며 대출 이자 부담을 견디지 못해 울며 겨자먹기로 경매로 내놓는 사례가 늘고 있습니다.

경매 데이터 전문 업체인 지지옥션에 따르면, 지난해 경매에 나온 지식산업센터는 688건으로 전년 대비 70% 증가했고 그마저도 3건 중 1건 정도만 새 주인을 찾았습니다. 금융권에서도 담보대출 연체율 상승에 따른 부실화 우려가 제기되고 있습니다.

정부에서 심각성을 인지하고 공실 문제 해결을 위해 입주 가능한 업종을 확대하고 무분별한 공급을 방지하는 방안을 내놓았지만, 부동산 업계에서는 근본적인 해결책으로 보기엔  한계가 있다는 지적이 나오고 있습니다.

홍콩 Industrial Building의 셀프스토리지 활용 사례

문제 해결을 위해 해외 사례를 살펴보고자 합니다. 우리나라와 유사하게 작은 면적에 비해 인구 밀도가 높은 홍콩에도 한국의 지식산업센터와 유사한 Industrial Building이 있습니다. 이 건물들은 1970~1980년대 제조업 기반의 산업 활동을 위해 설계된 다층 구조의 산업용 건물로, 홍콩의 경제 발전과 도시 공간의 효율적 활용에 중요한 역할을 해왔습니다.

그러나 홍콩 경제 역시 제조업에서 금융, IT, 서비스업 중심으로 전환되면서 이러한 건물들의 활용 방식도 변화하였습니다. 스타트업을 위한 사무실이나 예술가들을 위한 스튜디오로 사용되기도 하지만, 가장 대표적이고 모범적인 전환 사례는 바로 셀프스토리지로의 활용입니다.

예를 들어, 자산운용사인 Blackstone과 셀프스토리지 기업인 Storefriendly가 공동으로 홍콩의 Industrial Building을 매입해 셀프스토리지 시설로 전환한 사례가 있습니다. 사용성이 떨어진 도심 내 공장을 셀프스토리지 공간으로 탈바꿈시켜 수익성을 높이고 있습니다. 이 과정에서 자연스럽게 주민들의 셀프스토리지 수요는 충족시키면서 임대인들의 고민도 해소되었고 도심 건물들의 기능이 재편되면서 도시재생에도 기여하게 되는 바람직한 결과를 창출하였습니다.

< 셀프스토리지 시설로 전환한 홍콩 Novel Industrial Building / 출처 : Storefriendly>

도심건물의 새로운 활용은 홍콩의 고질적인 공간 부족 문제를 해결하는 동시에새로운 비즈니스를 가능하게 했고고 부동산 개발업자와 투자자들에게도 투자수익을 창출해 주고 있습니다.

 Win-Win 할 수 있는 셀프스토리지와 지식산업센터

홍콩의 사례에서 볼 수 있듯이 한국의 아파트형 공장, 즉 지식산업센터 역시  셀프스토리지로 전환하기에 매우 적합한 조건을 갖추고 있습니다. 이를 입지조건, 이용 편의성, 수익성 세 가지 측면에서 살펴보겠습니다.

먼저, 지식산업센터는 셀프스토리지 시설을 운영하기에 적합한 입지조건을 갖추고 있습니다. 업무를 위한 시설이다 보니, 입주사의 출퇴근을 고려해 대중교통 및 차량 이용이 편리한 곳에 위치해 있어 접근성이 좋습니다. 또한, 대부분 도로 1면에 위치하고 있는 대규모의 고층 건물이라 처음 방문하는 고객도 쉽게 찾아올 수 있습니다.

다음으로 이용 고객이 편리하게 물품을 맡기고 찾는데 필요한 조건을 잘 갖추고 있습니다. 아무래도 사무 공간을 염두에 두고 설계된 건물인 만큼 높은 층고와 넓은 면적을 확보하고 있고, 충분한 주차 공간과 엘리베이터를 보유하고 있습니다. 층마다 차량 접근이 가능해 차량에서 지점까지 짧은 동선으로  편리하게 옮길 수 있는 장점도 있습니다.

마지막으로, 지식산업센터를 셀프스토리지로 활용하는 경우 안정적이고 높은 수익성을 기대할 수 있습니다. 지식산업센터는 주변 상권과 비교해 상대적으로 임대료와 관리비가 저렴해 기대수익률이 상대적으로 낮은 편입니다.  또한, 건물 자체에 냉난방 시설과 보안 시설이 잘 갖춰져 있어 투자비용의 절약이 가능합니다. 반면 건물에 많은 입주사들을 두고 있어 고객 수요 확보는 용이한 편입니다. 그러므로 일반 상가보다 투입비용은 낮지만 기대수익 대비 수익성은 더 높은 결과를 만들 수 있습니다.

실제로도 지식산업센터 내 미니창고 다락 지점들을 살펴 보면, 일반적인 상가건물과 비교해 점유율이 빠른 속도로 증가할 뿐 아니라 원금회수 기간도 짧은 편입니다. 이렇듯 장점이 확실하다 보니 최근 다락을 활용해 공실의 어려움을 해결하려는 지식산업센터 소유주들의 문의도 꾸준히 증가하고 있습니다.

< 지식산업센터 내 미니창고 다락 지점 (문래역점, 부천옥길점) / 출처 : 미니창고 다락 홈페이지 >

셀프스토리지 활용성 확대를 위한 규제 개선 필요성

하지만 지식산업센터를 셀프스토리지로 전환하는 데 있어서는 규제에 유의해야 합니다.지식산업센터는 건축법 규제를 적용받는 일반적인 건축물과 달리 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」(이하 ‘「산업집적법」’)의 규제를 적용 받습니다. 이 법은 지식산업센터를 포함해 산업입지와 산업단지에 대해 규정하고 있는 법률이며, 지식산업센터의 설립요건부터 입주가능 업종 등을 규정하고 있습니다.

지식산업센터의 용도는 크게 공장시설과 지원시설 두 개로 나뉩니다. 대부분 업종이 입주가능한 지원시설과 달리 「산업집적법」 에서는 공장시설에 입주가 가능한 업종은 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업을 운영하기 위한 시설로 제한하고 있습니다. 국내 최초로 ICT 규제 샌드박스 지정을 받은 미니창고 다락과 같이 혁신성을 인정받은 셀프스토리지 기업만이 예외적으로 지식산업센터에 입주가 가능한 상황입니다.

정부에서 지식산업센터 공실 문제를 해결하기 위해 입주가능 업종 확대를 추진하고 있는 것으로 알고 있습니다. 이 과정에서 지금의 공실문제를 해결할 수 있는 확실한 대안으로 국내 부동산 업계의 대안으로 논의되고 있는 셀프스토리지업이 포함되는 것이 바람직하다고 사료됩니다.

이번 아티클에서는 지식산업센터의 공실문제 대안으로서 셀프스토리지가 얼마나 매력적인 수단인지에 대해 다뤄 보았습니다. 다음 아티클에서는 미국이나 일본 등 선진국에서 많이 활용되고 있는 부동산 개발을 활용한 셀프스토리지 비즈니스와 국내 적용에 대해서 소개해드리도록 하겠습니다.