지난 아티클에서는 최근 사회적 문제로 떠오른 지식산업센터의 공실 문제를 해결하기 위한 방안으로 셀프스토리지를 활용하는 방안에 대해 살펴보았습니다. 특히 입지 조건, 이용 편의성, 수익성의 세 가지 측면에서 지식산업센터와 셀프스토리지가 얼마나 잘 매칭될 수 있는지에 대해 다뤘습니다. 이번 아티클에서는 부동산 개발과 투자 측면에서 셀프스토리지를 조망해보려 합니다. 셀프스토리지가 발달한 선진국의 사례를 살펴본 후, 국내 시장에서의 가능성에 대해 살펴보겠습니다.

<일본 Quraz 트렁크룸 / 출처: Quraz>

미국 셀프스토리지의 성장 생태계

셀프스토리지의 종주국인 미국을 먼저 보면 스타벅스, 맥도날드, 던킨도너츠, 웬디스를 모두 합친 것보다도 많은 약 52,000개의 스토리지 시설들이 운영 중에 있습니다. 또한 평균적인 시설 면적도 2~3,000평에 달해 상당한 규모를 자랑합니다.

Penetration Rate이 10%로 10가구 중에 1가구가 사용할 정도로 대중화되어 있다 보니, 시설 또한 전문 법인뿐 아니라 개인들에 의해서도 만들어질만큼 다양한 주체들에 의해 건설되고 있습니다. 우리나라 은퇴자들이 한때 치킨집을 열었던 것처럼, 미국의 은퇴자들은 한적한 곳에 땅 사고 셀프스토리지 지어서 노후를 의탁하는 케이스가 많은 것이죠.

셀프스토리지를 만들 때는 크게 두가지 형태가 쓰입니다. 하나는 도심지역에 기존 건물들을 리모델링하여 셀프스토리지로 탈바꿈시키는 Opportunistic 전략이고, 하나는 주변지역에 땅을 사고 건물을 올리는 Development입니다.

도심에서 건물을 리모델링하는 대표적 케이스는 Manhattan Mini Storage가 있습니다. 1978년도에 설립된 이 회사는 땅값 비싸기로 세계 1위인 뉴욕 맨하탄에 베이스를 두고 18개의 시설을 소유하고 있습니다. 크리에이티브한 마케팅 전략을 잘 사용했으며 성공적인 운영으로 2021년에 Storage Mart에 $3B가 넘는 가격에 인수되었습니다.

딜 사이즈는 이름과 달리 Mini가 아닙니다. 이들이 건물을 매입할 당시에도 건물가액이 싸진 않았겠지만 다락이 사용하는 Dynamic Pricing처럼 운영의 묘를 극대화시켜서 성공적인 부동산 운영을 한 것으로 보여집니다.

제가 직접 뉴욕 East Village의 시설을 방문했을 때도 도심 한복판에 카고 트럭이 들어올 수 있게 Loading Dock를 여럿 만들어놓은 모습이 참 인상적이었습니다. 간혹 셀프스토리지는 시골에서만 운영 가능한 거 아니냐고 질문하시는 분들도 계신데 이는 업의 특성을 잘 인지하지 못한 것입니다. 저희 다락도 메가시티인 서울에 현재 80개의 사이트를 운영하고 있습니다

<Manhattan Mini Storage / 출처: Manhattan Mini Storage>

셀프스토리지의 개발, 즉 아무것도 없는 대지를 사서 건물을 올리는 형태는 중대형 법인이나 개인들에 의해서도 많이 이뤄집니다. 도심지역보다는 도심 주변지역을 타겟하게 되는데 셀프스토리지가 개발되는 현장을 가보면 정말 기가 찰 정도로 나대지입니다.

그도 그럴 것이 사람이 주로 오가는 것이 아니라, 짐이 오가는 곳이기 때문에 굳이 유동인구가 많은 비싼 땅에 지을 필요가 없습니다. 이 점이 셀프스토리지 섹터가 레지던스나 오피스와 구분되는 특징이기도 합니다.

또한 셀프스토리지 개발은 미국이 Matured된 시장이라고 해도 여전히 장기적으로 활발한 시장입니다. 올해 데이터는 봐야겠지만 2000년대 초반부터 지난 해까지 미국의 셀프스토리지 건설지출은 꾸준히 증가하였고, 팬데믹 이후로는 더욱 더 가파른 모습을 보였습니다.

<미국 셀프스토리지 건설 지출 / 출처: US Census Bureau>

두번째로 저렴한 건축비입니다. 마찬가지 이유로 셀프스토리지는 사람이 머무는 곳이 아니기 때문에 인테리어나 마감재가 많이 들어가는 다른 부동산 섹터들과는 비교도 되지 않게 건축비가 저렴합니다. 미국에서 주택 건축비용이 제곱미터당 $1,080~$2,160 정도라고 하면 셀프스토리지는 $270~$810 정도여서 어림잡아도 50% 이하로 저렴합니다.

오퍼레이션에 자신만 있다면 저렴한 땅과 저렴한 건축비로 이자비용도 커버하면서 부동산 투자수익도 챙길 수 있습니다.

<맨하탄 주변부의 셀프스토리지 개발 사례 / 출처: 세컨신드롬>

부동산 투자수익을 챙긴다면 이렇게 개발된 셀프스토리지가 매각이 되어야 하는데 누가 또 이걸 살까요? 여기에 셀프스토리지 생태계의 재밌는 면이 있습니다. 셀프스토리지는 기본적으로 지역 기반 사업입니다. 우리나라의 대기업들이 부동산자산이 많아도 모든 땅을 소유하지 못하듯, 셀프스토리지도 소수업체가 과점을 할 수는 없고 파편적이게 되는 특징이 있습니다.

그러다보니 자본력이 있는 주체들은 건건이 개발된 셀프스토리지 시설들을 사모으게 됩니다. 그래서 셀프스토리지 업계의 M&A는 매우 빈번하게 일어나죠. 매입의 주체는 셀프스토리지 회사일 때도 있지만, 보험사, 연기금들도 있고, 사모펀드, 리츠인 경우도 있습니다.

모두 안정적인 수익을 추구하는 자본시장의 거인들입니다. 일례로 미국의 리츠섹터에서 셀프스토리지의 비중은 약 8% 수준으로 데이터센터와 유사한 수준이니 이미 검증된 섹터라고 볼 수 있습니다.

<면적 기준 미국 셀프스토리지 마켓 점유율 / 출처: Extra Space Storage>

부동산 리츠의 활성화

셀프스토리지를 논할 때 또 빼먹을 수 없는게 바로 리츠입니다. 위 차트에서 Pubilc Storage, Extra Space Storage, CubeSmart, National Storage가 대표적인 4대 셀프스토리지 상장 리츠입니다. 주목할 점은 이들 상장 리츠가 레지던스나 오피스 등 기존의 전통적인 부동산 자산에 비해 높은 수익률을 보이고 있다는 점입니다. 수익률이 높다보니 배당도 후하게 나가는 편입니다. 지난 1년 간 이 리츠들은 각각 3.56%, 3.93%, 4.20%, 5.17%의 배당수익률(Trailing Annual Dividend Yield)을 기록했습니다.

이 리츠들의 규모도 어마어마한데요, 1위인 Pubilc Storage를 보면 시가총액은 $58B으로 원화로 계산하면 81조원이 넘어서 KOSPI 시장으로 가져오면 4위를 할 것으로 보입니다. 작년 매출액은 $4.5B, 영업이익은 $2.3B로 영업이익률이 50%가 넘습니다. 더욱 놀라운 건 Same Store 기준 NOI 마진이 78%라는 점입니다. 운영시설이 3,300개가 넘다 보니 가능한 숫자들인 것 같습니다.

또한 재밌는 점은 이 리츠들은 본인들이 리츠이지만 디벨로퍼이기도 하고, 자산운용사이기도 하며, 직접 셀프스토리지를 운영하는 오퍼레이터이기도 합니다. 대부분 리츠로서 부동산 투자를 하거나 개발을 하다가 오퍼레이션까지 직접 하게 되었거나 전문 운영회사를 인수함으로써 오퍼레이션 기능을 내재화한 경우입니다.

해외 부동산시장에서 최근 부동산 투자를 할 때 각광받는 방식인 Prop-co & Op-co 구조가 리츠로 확장되었다고도 볼 수 있습니다.

 < 미국 리츠(REIT) 상장 부동산 섹터 수익률 순위 / 출처 : Extra Space Storage>

일본 셀프스토리지 개발 현황

화려했던 미국시장을 뒤로 하고 이웃나라이자 한국의 벤치마크이기도 한 일본시장을 보겠습니다. 일본은 프랜차이즈 형태의 셀프스토리지들이 건물의 한 호실이나 한 층을 점유하는 형태와, 건물 단위의 시설들이 혼재되어 있습니다. 또한 15,000개의 셀프스토리지 시설들 중 약 8,000개 정도가 Outdoor 시설로서 컨테이너 타입으로 분류됩니다. 도심 주요지역에서는 층단위의 시설들이 생겨났고, 도심 주변부는 건물단위의 시설들이, 또 도심 외곽에는 아웃도어 형태의 시설들이 포진해 있기 때문에 그렇습니다.

지난 10월 일본 업체들과의 미팅 일정으로 일본을 다녀왔는데, 실제로 도시의 거리를 걷다가 여러가지 타입의 셀프스토리지 시설을 마주할 수 있었습니다. 우리나라로 치면 3층 정도 되는 상가주택의 1층이 셀프스토리지로 마치 빨래방처럼 자리한 모습을 심심치 않게 볼 수 있었고, 10층 이상의 건물들도 전면 간판과 함께 버젓이 한 자리 차지하고 있는 모습들이었습니다.

최근 일본에서도 개발에 의한 셀프스토리지의 비중이 점점 높아지고 있습니다. 개발은 일찍이 2001년 설립된Quraz와 같은 대형사들이 시작하였고 Quraz는 그 결과에 힘입어 2013년 Evergreen Real Estate Partners에게 100% 인수되기도 하였습니다.

약 5년 전부터는 중소형 디벨로퍼들이 셀프스토리지 개발 시장에 뛰어들었고 현재 매우 활발히 시장을 주도하고 있습니다. 이들은 미국처럼 상장리츠여서 자본력이 있는 것은 아니지만, 보통 PF 대출을 활용해 시행을 하고 준공 후 운영까지 담당하고 있습니다. 이들은 일부 자산은 지속 보유하면서 직접 capital gain을 타겟팅하고 일부는 매각을 통해 유동화합니다.

최근에는 연기금이나 보험사, 또는 글로벌 셀프스토리지 회사들로부터 토지 매입단계에서부터 매입약정을 받아서 PF에 활용하는 등 셀프스토리지 개발이 일본 내에서 매우 안정적인 모양새를 갖춰나가고 있습니다. 

<일본 Arealink의 셀프스토리지 시설 구분방식 / 출처: Arealink>

일본의 대표 셀프스토리지 서비스 Hello Storage를 운영하는 Arealink는 1995년 설립된 부동산비즈니스 회사입니다. Arealink는 일본 내 1위인 Hello Storage의 인지도를 바탕으로 직접투자를 통한 수익창출 모델을 개발하고 있습니다.

2022년 처음 시작한 Storage Mini는 대지면적 약 100평 정도의 3층 건물을 스토리지에 최적화된 시설로 재개발하는 것으로, 수도권 외 인구 10만명 이상 지역을 중심으로 꾸준하게 늘리고 있습니다. 이 가운데 현재까지 9개 지점을 토지와 함께 투자자에 매각해 추가적인 개발 수익을 내고 있는 것으로 확인됩니다.

일본 셀프스토리지 개발에서 특이할만한 점은 꼬마빌딩이나 주택부터 대형 상가까지 건물 전체를 셀프스토리지 시설로 리모델링하는 사례가 많다는 점입니다. 운영수익으로 레버리지 비용을 충당하면서 부동산 자산의 가치를 높이는 전략의 일환으로 보입니다. 이러한 시설들도 일본에서 셀프스토리지가 단순 물품보관 서비스를 넘어 부동산 개발의 한 영역으로 자리잡고 있다는 걸 보여주는 대표적인 사례입니다

또한 미쓰비시 등 부동산개발로 사세를 키웠던 일본 굴지의 대기업들도 레지던스, 오피스 등의 개발이 포화상태에 이르자 좀 더 작은 부지의 땅들을 셀프스토리지로 개발할 계획들을 세우고 있습니다. 저희 다락도 자동화기술을 갖춘 전문 운영사로서 이들과 논의를 지속하고 있기 때문에 조만간 일본에 미니창고 다락 브랜드가 간판으로 걸리는 모습을 보게 될 수도 있습니다.

<주거건물을 리모델링한 일본 셀프스토리지 시설 / 출처: Storage King>

국내 셀프스토리지 개발 사업의 가능성

앞서 살펴본 것처럼 미국과 일본에서는 셀프스토리지가 부동산 가치를 극대화할 수 있는 수단으로 활용되고 있습니다. 특히, 리츠(REIT)나 자산운용사와의 파트너십을 통해 자금 조달의 부담을 줄이고 있는 점도 확인할 수 있습니다.

국내 시장을 리딩하고 있는 미니창고 다락도 건물 전체를 셀프스토리지 시설로 전환해 부동산 가치를 상승시키고 있습니다. 다락 부천역점은 역세권에 위치한 5층 건물 전체를, 다락 거여역점은 모델하우스였던 2개 층의 단독 건물을 셀프스토리지로 전환했고 높은 수익성을 기록하고 있습니다. 리테일 부동산 시장이 안 좋은 상황에서 테넌트를 유치에 애로사항이 있거나 마땅한 활용처가 없어진 건물들을 수익을 창출하는 부동산으로 다시 탈바꿈시킨 사례입니다. .

< 미니창고 다락 부천역점, 거여역점 / 출처: 세컨신드롬 >

뿐만 아니라, 다락은 좀 더 규모 있는 개발 사업을 준비하고 있습니다. 서울 외곽지역에 1,000평이 넘는 대지면적에 셀프스토리지를 개발할 경우 예상되는 수익 프로젝션과 기획 설계를 진행하고 있습니다.

다락이 상대적으로 큰 규모의 시설도 운영할 수 있는 이유는 지점 단위로 활발히 확장되고 있는 140 여개의 지점들로 기존 수요들을 흡수할 수 있고, 국내에서 유일하게 자동화 플랫폼을 갖춘 사업자이기 때문입니다. 여러 자산운용사들과 국내 부동산투자에 관심이 있는 해외 LP들과 본격적인 논의가 시작될 것으로 보입니다.

<셀프스토리지 기획 설계 / 출처: 세컨신드롬>

한가지 반가운 소식은 올해 6월 국토교통부에서 <국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 리츠 활성화 방안> 보도자료에서 헬스케어나 데이터센터 등 미래 성장성이 있는 다양한 분야로 리츠(REIT) 투자대상을 확대하는 방안을 발표한 것입니다. 현재는 부동산투자회사법령에 열거된 특정 자산에만 리츠(REIT) 투자가 가능한데, 이제 국토부가 승인하는 다양한 자산에 투자가 가능하게 됩니다.

이는 규모가 약 98조원에 달하는 국내 리츠(REIT) 자산이 셀프스토리지 투자로 이어질 수 있는 길도 열리고 있다고 볼 수 있습니다.

게다가 최근 세계 3대 연기금인 국민연금에서 국내 부동산투자 위탁운용사 선정계획을 공고하면서 7,500억 규모의 부동산투자 펀드 투자대상에 New Business로서 셀프스토리지를 포함시킨 바 있습니다. 셀프스토리지가 명실공히 국내의 부동산섹터로 자리매김해감에 따라, 셀프스토리지를 구축하는 형태로서 Opportunistic 전략이나 부동산개발도 더욱 가속화될 것으로 전망합니다.

<주택과 오피스로 편중된 국내 리츠 자산 현황 / 출처 : 국토교통부>

국내 부동산 시장은 리테일 중심으로 하락세를 경험했고 최근에는 굳건해 보였던 오피스 시장도 공실률이 상승하고 있습니다. 물류센터 또한 이제는 공급과잉을 경험하면서 데이터센터, 헬스케어 순으로 대체적인 섹터로 부상하는 모습입니다. 이는 미국과 일본시장과도 매우 유사한데요, 그 다음 순서는 셀프스토리지가 될 가능성이 매우 높습니다.

상대적으로 국내는 셀프스토리지의 역사가 2017년부터 시작되어 짧을 뿐이지 도시화, 고령화, 소득수준의 상승과 같은 셀프스토리지의 요구조건들은 이미 일본 시장과 비등해지고 있기 때문입니다.

지금까지 해외 사례를 통해서 셀프스토리지가 어떻게 확장하는가에 대해서 살펴보았습니다. 국내도 국토교통부 등 정부의 노력과 국민연금과 같은 기관투자자들이 움직이면서 셀프스토리지가 하나의 섹터로 떠오르는 것에 주목해야 합니다.

여기에 국내 부동산에 대한 해외투자자들의 관심이 더해지면서 멀지 않아 일본의 Quraz와 같은 셀프스토리지 건물이 국내에서 개발될 것을 예측해 볼 수 있습니다. 그리고 어떤 오퍼레이터들이 그 시장을 주도할지도 관심있게 지켜봐야 할 것 같습니다.