셀프스토리지 국내 1위 사업자인 세컨신드롬은 지난 11월 열린 도시지역혁신대상에서 대상인 국토교통부장관상을 수상했습니다. 올해로 여섯번 째를 맞은 도시지역혁신대상은 도시재생과 경제 기반 강화로 지역 활성화와 혁신을 이룬 지자체와 민간기업의 성과를 격려하기 위해 마련된 상입니다.

이번 수상은 지금까지 미니창고 다락이 주거환경 개선 및 도시개발에 기여해 온 바를 공식적으로 인정받았다는 점에서 큰 의의가 있습니다. 더불어 앞으로 다락이 도시와 지역에 새로운 가치를 부여하는 데 더욱 중요한 역할을 해야 한다는 걸 시사하기도 합니다. 본 아티클에서는 정부 주도로 노후화된 지역을 활성화하는 도시재생의 관점에서 셀프스토리지를 살펴보도록 하겠습니다.

< 2024 도시지역혁신대상 국토교통부장관상 수상 / 출처 : 세컨신드롬 >

도시재생의 정의와 목적

‘도시재생’은 정부와 지역 자치단체들의 주요 사업 중 하나입니다. <2024 도시지역혁신박람회>에서는 130여 개 지자체와 공공기관이 각자의 도시재생 사업 성과를 홍보했습니다. 많은 지자체에서 각 지역에 특화된 콘셉트를 바탕으로 낙후된 지역을 활성화하기 위해 노력하고 있는 모습이 인상적이었습니다.

도시재생(Urban Regeneration)은 인구 및 산업구조 변화로 쇠퇴한 도시에 새로운 기능을 추가해 활력을 되찾게 하는 도시사업을 뜻합니다. 2013년 제정된 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에서는 도시재생을 다음과 같이 정의하고 있습니다. “인구 감소, 산업구조 변화, 도시의 무분별한 확장, 주거환경의 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역역량 강화, 새로운 기능 도입·창출, 지역자원 활용을 통해 경제적·사회적·물리적·환경적으로 활성화시키는 것.”

결국, 도시재생은 경제적 이익을 극대화하는 재개발(redevelopment)과는 차별화된 접근을 추구합니다. 기존 건축물을 보존하고 문화적 가치를 되살리는 것을 목표로 하며, 민간 주도의 재개발이나 재건축 방식이 어려운 지역에 공적 자금을 투입해 변화를 유도하는 방식입니다. 이는 주로 입지, 기반시설, 규모 등이 열악하고 노후화 수준이 심각해 민간이 투자하기 어려운 곳에 적용되고 있습니다.

이렇듯 도시재생은 지역의 역사와 문화를 존중하면서도 주민 삶의 질을 높이고 도시의 지속 가능성을 확보하려는 공공정책의 핵심 도구로 자리 잡고 있습니다.

한국 도시재생 정책의 변화

그동안 정책의 이름이나 방향성은 조금씩 달라져 왔지만, ‘도시재생’은 우리나라 정부의 부동산 정책에서 중요한 비중을 차지하는 핵심 사업 중 하나입니다. 이제까지 관련 정책이 어떻게 변화해왔고, 현재 어떤 방향으로 추진되고 있는지 살펴보겠습니다.

도시재생의 필요성은 2000년대부터 소규모로 논의되기 시작했습니다. 1990년대에 도시화와 산업화가 급격히 진행되면서 많은 도시들이 노후화되고, 수용력 한계와 경제적 문제 등이 부각되었기 때문입니다.

2013년 ‘도시재생법’이 제정되면서 도시재생을 추진하기 위한 법제도적 토대를 마련하게 됩니다. 이 시점부터 기존의 재개발처럼 오래된 건물을 철거하고 새로 짓는 방식이 아닌, 지역이 가진 역사와 특징을 최대한 보존하는 개발의 필요성이 대두되기 시작한 것이죠. 오래된 공장과 창고를 외형은 그대로 두고 카페나 갤러리로 전환시켜 대표적 핫플레이스로 거듭난 ‘성수동’이 대표적인 사례입니다.

< 도시재생 대표 성공사례 ‘성수동 대림창고’ / 출처 : 서울시 성동구 >

Before: 허름하고 오래된 창고

After: 트렌디한 카페로 변신

정부 주도의 도시재생 사업은 ‘도시재생 뉴딜사업’이 시작된 2017년부터 본격적으로 추진되었습니다. 5년간 무려 50조 원을 투입하는 대규모 프로젝트로, 기존의 중앙정부 주도 방식에서 벗어나 지자체가 주도하고 지역 주민의 의견을 반영하는 방식으로 진행되었습니다. 2017년부터 지난해까지 총 544개 지자체가 대상지역으로 선정돼 주민거점 시설이나 관광자원 개발 등의 사업을 진행했습니다.

올해 3월에는 국토교통부에서 노후화된 단독주택과 빌라촌을 개선하기 위한 ‘뉴:빌리지’ 사업을 발표했습니다. 기존 도시재생이 지역 경제활동과 관광자원화에 초점을 맞췄다면, ‘뉴:빌리지’는 빌라나 단독주택 등 저층 주거지의 실질적인 거주환경 개선에 중점을 두고 있습니다. 편의시설이 부족해 주거만족도가 낮은 저층 주거지 밀집 지역에 주차장, 돌봄시설 등 주민 편의시설 확충하는 것이 주요 목표입니다.

올해 30개 지역을 선정해 지역당 최대 150억 원을 지원할 계획이며, 61개 지자체가 신청할 만큼 높은 관심을 받고 있습니다.

< 뉴:빌리지 사업 구상안(예시) / 출처 : 국토교통부 >

미니창고 다락이 만들어 온 도시재생 사례

미니창고 다락 역시 도시재생에 기여하고 있습니다. 활용하기 어려운 노후화된 공간에 새로운 기능을 부여하는 측면에서 말이죠. 도심지 내 유휴공간을 수익화가 가능한 물품공간으로 변화시킬 뿐만 아니라, 주변 입주민들이 좀 더 넓은 공간에서 생활할 수 있는 주거환경 개선에도 기여하고 있습니다.

대표적으로 미니창고 다락 야탑역점을 보겠습니다. 코로나 장기화로 이용객이 감소하면서 운영이 중단된 성남 시외버스터미널 대합실이었던 공간을 활용한 지점입니다. 갑작스러운 터미널 영업 중단으로 터미널은 흡사 버려진 거대한 폐건물과 같았습니다.

미니창고 다락을 도입함으로서 어려움을 겪던 시설관리 기업에 수익을 가져다 주는 것은 물론, 터미널 내 소상공인과 인근 주민들에게 물품을 보관할 수 있는 가치 있는 공간으로 재탄생하였습니다.

아직도 성남버스터미널을 방문하면 미니창고 다락을 제외하면 건물의 가동률은 30%도 채 되지 않습니다. 이렇듯 운영이 되지 않는 시설에 입주해 있음에도 불구하고 다락의 시설은 90% 이상 활용되고 있어 도시재생 사업에서도 그 효용성을 입증하였습니다.

많은 사람들이 버스를 타기 위해서가 아니라 다락에 물품을 보관하기 위해 터미널을 방문하는 것이죠. 미니창고 다락이 활용되지 않는 공간에 새로운 가치를 부여한 대표적인 사례 중 하나입니다.

< 미니창고 다락으로 재탄생한 성남버스터미널 대합실 / 출처 : 세컨신드롬 >

뿐만 아니라 다락은 국토교통부에서 추진 중인 뉴:빌리지 사업에서도 의미있는 사례를 만들어 냈습니다. 한국토지주택공사(LH)와 공동으로 서울시 내 반지하 주택 3곳을 인근 주민들을 위한 셀프스토리지 시설로 전환하는 사업을 성공적으로 진행한 것입니다.

정부 정책으로 사람이 살 수 없어 주거 기능이 사라진 반지하 공간이 주변 거주민들의 물품보관을 위한 편의시설로 훌륭하게 탈바꿈되었습니다. 1차 사업으로는 서울시 내 3개 반지하 주택을 미니창고 다락 시설로 재탄생시키는 것에 성공했습니다. (미니창고 다락 뚝섬역점, 둔촌동역점, 풍납점에 해당)

< LH와 공동으로 추진한 반지하주택 미니창고 다락 / 출처 : 세컨신드롬 >

국내에서 처음 시도되는 사례인만큼 과정이 순탄하지만은 않았습니다. 공공의 업무를 수행하는 이상 수익뿐 아니라 공익성이 가장 우선시 되었고, 반지하주택으로 다락의 사용자경험을 충족시켜야 했습니다.

거주민을 이주시키고 남은 공간을 활용해야 했는데 지역 커뮤니티, 돌봄시설 등의 후보 컨텐츠들은 반지하 시설에는 정착이 어려운 특성이 있었습니다. 하지만 사람이 아닌 물건이 머무는 인프라 성격의 셀프스토리지는 이러한 특성을 품을 수 있었고, 수많은 리스트럭쳐링 사례를 만들어낸 국내 리딩기업인 미니창고 다락과 협업이 성사되었습니다.

처음엔 단순 세대창고 설치가 논의됐지만 운영주체 없이는 리모델링을 하더라도 시설 노후화로 방치 될 가능성이 클 것으로 예상됐습니다. 그렇게 되면 애초에 지역주민들을 위한 도시재생의 취지에서 벗어나는 것이죠. 또 반지하라는 공간이 보관물품에 피해를 주지는 않을지, 그리고 시설 운영으로 인해 거주민들에게 피해가 가지는 않을지에 대해서도 우려사항이 있었습니다.

그래서 시설만 만드는 것이 아니라 향후에도 지속적으로 관리될 수 있는 다락의 자동화 운영기술이 적용되었습니다. 결과적으로 어둡고 눅눅했던 반지하 주택은 주민들을 위한 쾌적한 보관시설로 재탄생했고 지속적인 관리로 지역사회에 공헌하게 되었습니다. 공공기관과 현업의 바람직한 시너지를 통해서 뜻깊은 민관 협력 도시재생 사례가 탄생한 것입니다. 도시재생에 관심이 많은 각 지자체들과도 사업 취지와 긍정적인 기대효과 덕에 추가적으로 논의를 이어갈 것으로 기대됩니다.

앞으로 더 커질 도시재생에서 셀프스토리지의 역할

도시재생은 저평가된 부실 부동산을 개발한다는 점에서 부동산 투자 전략 중 Valu-Add나 Opportunistic 전략과 맞닿아 있습니다. 우리보다 먼저 경제구조의 변화를 겪은 선진국에서는 효용이 다한 건물들을 셀프스토리지로 탈바꿈한 사례들이 많이 있습니다.

대표적인 사례로 지역경제의 변화로 운영되지 않는 폐공장을 활용한 독일의 SHURGARD와 이용되지 않는 철도의 아치 공간을 활용한 영국의 boxfill이 있습니다. 특히, boxfill은 자칫 노숙공간이나 범죄에 활용될 수 있는 공간을 셀프스토리지로 전환해 성공적으로 활용한 모범적인 케이스라고 할 수 있습니다. 다락이 사용되지 않는 시외버스터미널을 셀프스토리지로 전환시킨 사례와 유사합니다.

< 미활용 부동산을 활용한 셀프스토리지 시설 / 출처 : 각 회사 사이트 >

국내 도시재생은 개발을 위한 투자 리스크를 기업보다 정부에서 부담하는 구조로 볼 수 있습니다. 정책의 방향성을 보면 앞으로 국내에서도 셀프스토리지가 앞으로 점차 중요한 역할을 할 것으로 보입니다. 도시재생이 추구하는 목표와 셀프스토리지가 기여할 수 있는 부분이 긴밀하게 맞닿아 있기 때문입니다. 최근 정부가 추진 중인 노후 저층 주거지의 주거환경 개선에 셀프스토리지가 적합한 이유는 다음 세 가지를 들 수 있습니다.

첫째, 셀프스토리지는 주민들의 실질적인 주거환경 개선에 기여할 수 있는 서비스입니다. 단독주택이나 빌라와 같은 저층 주거지는 주거비용이 저렴함에도 불구하고 점차 인기가 감소하고 있습니다. 올해 상반기 기준으로 주택 매매 거래량에서 저층 주거지가 차지하는 비율은 15%에도 미치지 못하며 역대 최저치를 기록했고, 공급량 또한 감소 추세에 있습니다.

< 전국 비아파트 공급 실적 / 출처 : 국토교통부 >

이러한 수요 감소의 원인 중 하나는 좁은 주거면적으로 인한 불편함입니다. 이에 따라 공간의 아웃소싱 니즈가 증가할 수밖에 없습니다. 실제로 오래된 주택이나 빌라촌에 위치한 미니창고 다락의 점유율이 상당히 높게 나타나는 것도 이를 뒷받침합니다.

< 거주 주택에 대한 불만 이유 / 출처 : 트렌드모니터 >

둘째, 셀프스토리지는 다양한 입지와 환경에서 운영이 가능하다는 장점이 있습니다. 물품이 머무는 서비스 특성상 타 업종에 비해 입지와 환경 조건에 대한 제약이 적습니다. 또한 다락은 다수의 지점 운영 경험과 IoT 기술을 활용하여 무인 자동화 솔루션을 구축할 수 있습니다. 이를 통해 상주 인력이 필요하지 않아 저렴한 비용으로 관리할 수 있으며, 지속가능한 시설 운영이 가능합니다.

마지막으로 셀프스토리지는 ESG 측면에서도 긍정적인 효과를 제공합니다. 불필요한 소지품을 보관할 수 있는 공간을 제공함으로써 자원의 효율성을 증진시키고, 버려지는 소비재를 줄이는 데 기여할 수 있습니다. 또한, 셀프스토리지는 사람이 자주 드나드는 서비스에 비해 에너지 소비와 탄소 배출량이 적습니다. 미니창고 다락의 모든 지점은 물품 보관에 필요한 최적의 환경만을 유지하며 에너지 효율성을 극대화하고 있습니다.

결론적으로, 셀프스토리지는 저층 주거지의 실질적 환경 개선, 유연한 입지 조건, 그리고 지속가능성 증진이라는 도시재생의 주요 목표를 충족시킬 수 있는 효율적인 솔루션의 역할을 할 수 있을 것입니다.

지금까지 정부 주도의 도시 재개발 사업인 도시재생과 셀프스토리지의 활용 가능성에 대해 살펴보았습니다. 앞으로 저출산과 고령화의 영향으로 쇠퇴하는 도시 지역이 더욱 늘어날 것입니다. 인구 감소로 인해 성장성이 제한된 상황에서는 많은 비용과 자원이 필요한 전면적인 재개발보다 기존 시설을 최대한 활용하는 도시재생의 중요성이 더욱 부각될 것으로 보입니다. 앞서 살펴본 것처럼 도시재생 사업에 있어 자동화운영 기술을 갖춘 셀프스토리지가 할 수 있는 역할이 많아 보입니다.