공유 창고, 진짜 돈이 벌리나요?

안녕하세요, 셀프스토리지 ‘미니창고 다락’ 입니다.

저희도 이 질문을 정말 많이 받습니다. 유튜브나 블로그에서 공유 창고 창업 후기를 찾아보면 대부분 두 가지입니다. "대박났어요" 아니면 "망했어요." 그 중간 어딘가, 현실적인 이야기를 들어보고 싶으셨을 겁니다.

그래서 오늘은 실제 다락 파트너분들의 이야기를 솔직하게 정리해 봤습니다.

수익은 실제로 얼마나 될까

다락 파트너로 활동 중인 기흥서천점 점주님은 현재 월 300만 원 수준입니다. 제조업체 부장급 엔지니어로 재직 중이면서 병행하고 있고, 규모가 큰 지점 기준으로는 월 1,000만 원까지도 기대하고 있다고 하셨습니다.

4년째 공실이던 지하 상가를 셀프스토리지로 전환한 또 다른 운영자분의 경우, 6개월 시점에 점유율 60%, 1년 시점에 80%까지 도달했습니다. 초기 시설 투자비는 평당 약 160만 원 수준이었고요.

숫자만 보면 "생각보다 적은데?"라고 느끼실 수도 있습니다. 맞습니다. 공유 창고는 대박이 터지는 구조가 아닙니다. 유닛 수가 정해져 있고, 거기서 낼 수 있는 최대 매출도 고정돼 있습니다.

그런데 중요한 건 이겁니다.

빠지는 돈이 없습니다

일반 창업과 비교하면 구조 자체가 다릅니다.

동네 편의점은 인건비 때문에 가족끼리 돌아가며 운영하는 경우도 많습니다. 공유 창고는 그럴 필요가 없습니다. 알바도 없고, 재고도 없고, 청소나 클레임 처리도 본사에서 시스템으로 관리합니다. A점주님이 지점에서 하는 일은 문을 열고, 둘러보고, 나오는 것이 전부였습니다.

"파트너로서 다락에서 할 일이 없습니다. 본사에서 다 시스템적으로 관리해 주기 때문에 업무적인 부담을 느끼지 않습니다."

수익이 전부 남는다는 게 핵심입니다. 월 300이면 실질적으로 월 300입니다.

그런데, 공유 창고라고 다 같은 게 아닙니다

최근 한 예비 파트너분이 무인 창고 프랜차이즈를 직접 발품 팔아 10곳 이상 돌아본 후기를 남겨주셨습니다.

"말만 무인 창고지, 어떤 곳은 손님이 계약하고 싶으면 점주가 뛰어나가서 자물쇠랑 열쇠 줘야 하는 곳도 있고, 고객 문의 전화번호를 제 번호로 입력해두고 연락하게 하는 곳도 있네요. 마케팅도 직접 하라고 가르치더라고요. 그럴 거면 왜 프랜차이즈를 하는 건지..."

분위기 차이도 컸다고 합니다.

"분위기 자체가 다릅니다. 냄새나고 더러운 창고도 많고, 입구부터 거미줄 있는 곳도 봤어요. 저 같으면 안 맡깁니다."

무인이라고 했는데 점주가 직접 고객을 받아야 한다면, 파트너 입장에서는 사실상 반무인입니다. 고객 입장에서도 관리 안 된 창고에는 물건을 맡기고 싶지 않겠죠. 이 두 가지가 맞물리면 점유율이 오르지 않습니다.

이분의 결론은 이랬습니다.

"다락이 가장 프리미엄이에요. 수익성도 계산해보면 다락이 더 좋고, 처음 들어가는 비용도 크게 차이도 안 나긴 하더라고요."

"수익은 알겠는데, 들어가는 돈은요?"라는 질문이 자연스럽게 따라옵니다. 다락에서 정리한 창업 비용 항목은 크게 네 가지입니다.

월 임대료. 고정비를 최소화하는 게 핵심입니다. 점유율이 안정되기까지 6~12개월이 걸리는 만큼, 초기 임대료 협상이 수익 구조를 크게 좌우합니다.

시설 투자. 온도·습도 유지 장치, 보안 설비, 유닛 소재(자동차 강철 기준) 등이 포함됩니다. 30~40평 기준으로 평당 약 160만 원 수준이며, 데코타일 등 마감은 별도로 평당 5만 원 내외가 추가됩니다. 무인 빨래방이 10평에 1억 이상 들어가는 것과 비교하면 상대적으로 진입 문턱이 낮은 편입니다.

그러면 단점은 없나요

솔직하게 말씀드리면, 있습니다.

가장 큰 건 시간입니다. 공실을 채우는 데 보통 6개월에서 1년이 걸립니다. 그 기간 동안 수익이 기대보다 낮을 수 있습니다. 다락은 점유율 안정 전까지 임대료 일부를 보전하는 구조로 리스크를 줄여드리고 있지만, '기다림'이 필요하다는 건 변하지 않습니다.

그리고 "직접 뭔가를 해서 성취감을 얻고 싶다"는 분들과는 맞지 않을 수 있습니다. A점주님도 이 부분을 장점이자 단점이라고 표현하셨습니다.

"제가 할 일이 없다는 거예요. 그게 장점이자 단점입니다."

이런 분께 맞습니다

공유 창고가 잘 맞는 분들은 공통점이 있었습니다.

본업이 있어서 직접 운영에 시간을 쓸 수 없는 분, 공실 부동산을 활용해 손실을 방어하고 싶은 분, 큰 수익보다 꾸준히 남는 구조를 원하는 분. 한 분은 이렇게 표현했습니다.

"평생 연금이라는 관점으로 봐야 한다고 생각합니다."

공유 창고는 당장 큰돈을 버는 수단이 아닙니다. 인건비와 운영 스트레스 없이, 시간이 지날수록 점유율이 쌓이는 구조입니다.

마치며

"공유 창고 돈 됩니까?"라는 질문에 한 줄로 답한다면 이렇습니다.

대박은 없지만, 새는 돈도 없습니다.

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