지난 아티클에서는 셀프스토리지가 전통적인 산업으로 남아 있을지 아니면 적극적인 기술 도입으로 새로운 인프라로 탄생할지 글로벌 사례를 통해 살펴보았습니다. 그리고 말미에 국내 무인 자동화 기술의 역수출 가능성을 언급드렸었는데요, 이번 아티클에서는 미니창고 다락의 자동화 기술을 살펴보고 ICT 기술로서 인프라의 운영효율이 얼마나 극대화될 수 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

<100% 모바일앱 기반의 미니창고 다락 / 출처: 세컨신드롬>

무인과 자동화의 개념 정리

먼저 무인매장의 개념과 자동화가 혼재되어 사용될 수 있는데 개념 정리를 미리 하는게 좋겠습니다. 리테일 영역에서는 무인매장에 대한 수요가 늘어나고 있고 새로운 무인운영 업종들이 꾸준히 등장하고 있습니다. 우리가 익히 알고 있는 아이스크림, 편의점, 문구점, 빨래방, 셀프촬영 말고도 최근에는 태닝샵, 탁구장, 공방, 술집까지 가세하며 거의 모든 리테일 업종이 무인화될 전망입니다.

무인매장이 각광받는 것은 코로나를 거친 20-30대들이 비대면 환경을 선호하는 것과 최저임금 상승으로 인한 인건비의 증가, 소위 ‘오토매장’을 돌리고 싶은 투잡러들의 증가 등이 골고루 버무려진 결과로 보입니다. 그런데 이런 무인매장들에 정말로 사람의 손길은 전혀 필요 없는 것일까요?

<연령대별 비대면 선호 비율과 부업자수의 증가 / 출처: 한국소비자원, 전경련>

무인매장으로 구글링을 하면 바로 따라나오는 것이 <무인매장 관리서비스>입니다. 들어가서 살펴보면 정말로 무인매장들을 대신 관리해 준다고 합니다. 아니 사람을 쓰지 않으려고 무인매장을 열었는데 다시금 사람을 써야 한다고요? 맞습니다. 무인매장이라고 하더라도 재고를 채워넣고, 비품도 채워넣고, 기계가 고장나면 손봐야하고 사람들이 버리고 간 쓰레기도 치워야 합니다. 즉 무인이라고 정말로 사람이 필요없는 게 아니라는 거죠. 사장님이 하거나 관리서비스로 아웃소싱하거나 입니다.

여기서 자동화가 등장합니다. 자동화는 단순히 매장에 사람이 존재하지 않는(하지만 필요하면 나타나야만 하는) 것이 아니라 매장에서 일어나는 모든 일을 사람손을 태우지 않고 처리하는 것을 말합니다. 그러려면 오퍼레이션 프로세스가 모두 시나리오에 기반해서 온라인과 연동되어 자동으로 돌아가야 하고, 문제가 발생해도 원격으로 처리 가능해야겠죠. 현재 국내에서 완전 자동화가 가능한 업종은 거의 없으며 셀프스토리지에서 다락이 유일합니다.

이용자 관점에서 자동화의 편리성

먼저 이용자 입장에서는 모바일앱 기반으로 24시간 언제든 시설 투어를 자유롭게 할 수 있고 결제 후 즉시 이용을 시작할 수 있게 합니다. 새벽 2시에도 다락의 지점들을 둘러보고 마음에 들면 바로 이용을 시작할 수 있다는 뜻이죠. 이용 기간 중에는 물론 이용을 종료할 때도 이용자가 할 것은 모바일앱 상의 터치뿐입니다. 이러한 점은 프라이빗한 물품을 보관하는 이용자에게 비대면에 대한 니즈를 충족시킵니다.

이러한 이용자 편의성을 위해서는 모바일앱으로 오프라인의 시설을 컨트롤할 수 있어야 하는데요, 여기에는 대표적으로 보안 관련 디바이스들이 있습니다. 다락은 국내 에스원 등 대표적인 보안3사와 모두 공동으로 보안시스템 통합개발을 했고, 개별 유닛의 보안장치는 자체개발한 디바이스를 사용하고 있습니다. 시중에서 판매하고 있는 도어락을 사용하면 어떻게 될까요? 비밀번호가 누출되거나 열쇠업자를 통해서 문을 열 수 있지 않을까요? 이용자들의 Seamless한 이용을 보장하려면 자체적인 시스템 개발이 필수적으로 요구됩니다.

<미니창고 다락의 모바일 이용자 경험 / 출처: 세컨신드롬>

이용을 종료할 때는 어떤 일이 벌어질 수 있을까요? 만약 누군가 물품을 남겨놓거나 일부러 버려뒀다면? 이 역시 결국 사람(사장님)이 가서 치워야하는 귀찮은 문제가 되겠죠. 이 부분에서 다락은 사진촬영과 AI 기술의 결합으로 자동화를 진행하고 있습니다. 사진을 분석해서 깨끗이 비워졌는지를 판단하는 기술입니다. AI 기술은 Chat GPT뿐만 아니라 생각보다 많은 영역에 적용되고 있습니다.

운영자 관점에서 운영비용의 최소화

운영자동화 기술은 운영자에게도 매우 큰 메리트를 줍니다. 직원을 고용할 필요도 없고 건물관리자나 사장님의 인건비도 제로가 되기 때문입니다. 시설을 관리하는 관리코스트와 사람을 고용하는 데서 오는 여러가지 노무 이슈들로부터도 자유로울 수 있죠.

또한 물품을 보관할 때는 적절한 온도와 습도를 유지해줘야 하고 사고를 예방해야 하며 철저한 보안을 유지해야 합니다. 미니창고 다락은 IoT 센서들로 환경 센싱을 하면서 축적된 데이터들로 최적의 보관환경을 구축합니다. 시설 내 설치된 냉난방기기와 습도조절기기들은 사계절 시나리오에 연동되어 자동으로 작동되고요. 필요하다면 원격으로 컨트롤 할 수도 있는 것은 물론입니다. 온라인과 오프라인의 경계없는 ICT 공간이 이제 기본으로 자리 잡았죠.

<미니창고 다락의 H/W, S/W 스택 / 출처: 세컨신드롬>

리스크 관리 또한 매우 중요한데, 건물에서는 필연적으로 크랙이나 배관누수 등이 발생할 수 있습니다. 물론 홍수와 같은 자연재해도 무시할 수 없겠죠. 이 경우 사전테스트를 통해 누수를 미리 감지할 수 있는 역량이 요구됩니다. 다락 시설에서는 모든 오프라인 환경이 시스템과 연동되어 누수 발생 시 알람을 주고 피해를 최소화시키게 됩니다. 보안 또한 외부인 출입 시 출입 기록과 자동촬영, 긴급출동 등의 기능도 필수입니다.

영업과 마케팅은 어떨까요? 해외의 셀프스토리지들도 대형업체일수록 지역마다 가격이 다르며 호텔처럼 시간에 따라 가격이 변화합니다. 다락 또한 그간의 축적된 이용 데이터를 기반으로 하여 가격 변경 알고리즘이 반영되어 있고 Dynamic Pricing을 통해 매일 가격이 변화합니다. 수요와 공급을 매칭시켜서 시설의 운영을 최적화시키는 기술입니다.

셀프스토리지 자동화 기술 난이도

사물인터넷(IoT)이나 정보통신기술(ICT)은 우리에게 더 이상 생소한 개념이 아닙니다. 하지만 중요한 것은 이러한 기술들을 부동산 컨텐츠에 어떻게 접목하는 것이냐가 될 것이고, 최적화가 되지 않으면 비용이 효용보다 더 커지는 주객전도가 일어날 겁니다. 그런 면에서 실전을 수없이 거친 오퍼레이터가 개발한 기술이나 하드웨어가 독보적일 수밖에 없고 외주개발로는 상용화가 불가능합니다.

셀프스토리지의 자동화도 어려운 개념은 아닙니다만 현실에 적용하려면 우선 단가 문제가 발목을 잡습니다. 시중에서 구할 수 있는 IoT 도어락이라는 것이 통상 개당 10~20만원을 호가하니까, 100평짜리 작은 시설이어도 락장치가 200 여개가 소요된다는 점을 감안하면 벌써 비용이 훌쩍 올라가죠.

더 어려운 것은 셀프스토리지 시설이 가지고 있는 특수성입니다. 셀프스토리지 시설을 자동화하기 위해서는 단위 면적 당 다른 그 어떤 업종보다 통신 디바이스를 많이 필요로 합니다. 이 경우 디바이스들이 On/Off의 단순 트랜잭션만 일으켜도 다른 무인 업종보다 1,000배 이상의 시스템 복잡도를 요구합니다. 이런 시설은 그간 존재하지 않았기 때문에 레퍼런스가 없고, 그렇기 때문에 글로벌 시장에서도 셀프스토리지의 DT(Digital Transform)가 늦어진다고 봅니다.

<셀프스토리지의 자동화 시스템 복잡도 / 출처: 세컨신드롬>

미니창고 다락은 현재 2명이 전체 120개의 시설을 관리하고 있습니다. 시설 당 0.017명으로서 이는 글로벌 1위 업체인 Public Storage의 1.896명과는 비교가 안 되는 숫자입니다. 자동화기술의 위력이라고 할 수 있습니다.

글로벌 시장으로의 역수출 가능성

그런 관점에서 Public Storage가 기술제휴 연락을 줬다면 참 좋았을텐데 좀 더 기다려보기로 하겠습니다. 현재 자동화기술은 일본에서 먼저 관심을 보이고 있습니다. 일본은 국내보다는 30년 먼저 산업이 태동되었고 시장규모는 1조원에 달하므로 다락의 자동화기술이 적용될 여지는 많다고 보여집니다. 한국과 유사한 인구구조에 부동산 임대료, 인건비 등의 비용절감 이슈도 공존하고요.

중요한 건 다른 국가들보다 뒤늦게 시작했지만 기술 면에서는 한국의 미니창고 다락이 글로벌 최고수준이라는 점입니다. 이미 다락은 자동화를 넘어서서 Vision AI 기술을 탑재하여 보관물품들의 스크리닝에 도전하고 있기 때문입니다. 일본 회사들의 국내 방문이 이어지고 있어서 어떤 형태로든 양국 간 산업의 교류는 확실해 보이는군요.  다른 한류들과 마찬가지로 조만간 글로벌 무대에서 K-Storage를 보게 될 날이 있을지도 모르겠습니다.

다음 아티클에서는 다시 국내로 눈을 돌려서 이러한 운영 자동화 기술과 셀프스토리지의 도입이 시급한 국내의 부동산 섹터들에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

<다락 Vision AI 활용 도식도 / 출처: 세컨신드롬>