2025년은 국내 셀프스토리지 산업과 미니창고 다락에게 중요한 전환점이 될 것입니다. 최근 국민연금의 부동산 코어플랫폼 펀드 투자 대상에 셀프스토리지 섹터가 포함된 것은 이 산업이 단순한 공간 임대 서비스를 넘어, 주요 투자 섹터로 자리 잡기 시작했음을 보여줍니다. 이번 아티클에서는 해외 셀프스토리지 기업들이 기울이고 있는 차별화 전략에 대해 살펴보고, 셀프스토리지가 가진 무한한 확장성에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

미국 : 스타트업 주도의 이용경험(UX) 혁신

세계에서 가장 오래되고 규모가 큰 셀프스토리지 시장인 미국에서는 밀레니얼 세대를 대상으로 한 고객층 확보가 활발히 이루어지고 있습니다. 단순히 '가성비'를 중시하는 접근에서 벗어나, 젊은 소비자들이 선호하는 편리함과 쾌적함을 중심으로 한 서비스로 변화하고 있습니다. 특히 주목할 만한 점은 이러한 혁신이 Public Storage나 Extra Space와 같은 기존의 대기업이 아닌, 비교적 최근에 등장한 스타트업들에 의해 주도되고 있다는 점입니다.

미국의 셀프스토리지는 주로 교외에 위치한 대형 창고 시설들에서 도심지 안의 시설로 확장하는 흐름을 보였으며 최근에는 도심지 내 유휴 건물을 스토리지로 전환하는 새로운 접근 방식이 부각되고 있습니다. 이러한 트렌드를 선도하는 기업 중 하나가 2020년에 설립된 셀프스토리지 스타트업 Stuf입니다.

이 스타트업은 뉴욕, 로스앤젤레스, 시애틀 등 주요 도시에서 빠르게 사업을 확장하고 있으며, 깨끗하고 밝은 현대적인 시설 디자인과 뛰어난 접근성으로 젊은 소비자들 사이에서 큰 인기를 얻고 있습니다. 대표적으로 쓰임을 다한 숙박시설이나 문화시설을 셀프스토리지로 전환하는 사례들을 보여주고 있는데 이는 다락이 버스터미널이나 영화관 공간을 셀프스토리지로 전환한 것과 맥을 같이 합니다.

또한 Stuf는 전통적인 부동산 소유 모델을 따르지 않고, 부동산 소유자와 운영 수익을 공유하는 모델을 채택하고 있습니다. 이러한 모델 덕분에 Stuf는 불과 2~3주 만에 새로운 지점을 오픈할 수 있는 빠른 확장성을 자랑합니다. 이 혁신적인 비즈니스 모델은 국내에도 알려진 Altos Ventures와 Allegion Ventures로부터 1,100만 달러의 시리즈 A 투자를 유치하는 성과를 올리며, 새로운 셀프스토리지 모델의 잠재력을 입증하고 있습니다.

이 또한 지난해까지 다락이 국내 사이트 확장에 적용해 온 것과 같은 방식입니다. 다락은 창업 초기부터 스토리지 이용의 핵심을 '접근성'으로 보고, 주거지에서 가까운 도심지 내 유휴공간을 중심으로 사이트를 확장했습니다. 공실이 문제인 건물소유주와 수익을 공유하는 한편, 주거 건물과도 일체형으로 시설을 구축해 왔습니다. 이를 통해 다락은 국내에서 가장 빠른 속도로 성장했을 뿐 아니라, 장기간 공실로 어려움을 겪는 부동산들에 좋은 대안이 될 수 있었습니다.

< Stuf의 도심지 유휴공간 스토리지 전환 사례 / 출처 : Stuf >

또 다른 주목할 만한 스타트업은 2019년에 설립된 Store Ease입니다. Store Ease는 인공지능(AI)을 활용한 가상 관리 플랫폼을 통해 혁신적인 스토리지 경험을 제공하고 있습니다. 주요 기술로는 원격으로 여러 시설을 관리하는 ‘Virtual Managers’ 시스템과 다양한 센서 및 IoT 기술을 적용한 ‘Climate Controlled Storage’가 있습니다. 이 기술들을 통해 시설에 상주하는 직원 없이도 고객들은 편리하게 서비스를 이용할 수 있으며, 쾌적한 보관 환경을 유지할 수 있습니다.

사실 AI를 활용한 자동화기술 관련해서는 다락은 초창기부터 DNA를 가지고 있었습니다. 사람을 거치지 않고 24시간 완벽하게 이용 및 운영을 가능케 한 다락의 자동화 기술은 국내 150개 모든 사이트에 적용되어 건물의 운영 효율성을 높이고 있습니다.  150개의 사이트를 단 3명으로 24시간 관리하는 다락의 환경 관리 시스템은 최소한의 운영비용으로 최고의 오퍼레이션 환경을 구축하고 있습니다.

미국의 변화 사례에서 알 수 있는 점은 셀프스토리지 시설에 대한 수요가 단순히 가격에 의존하지 않고, 이용 경험의 중요성이 점차 높아지고 있다는 것입니다. 이는 세컨신드롬이 가장 중요하게 생각하는 부분이며, 미니창고 다락이 국내에서 가장 빠르게 사이트와 고객을 확장할 수 있었던 핵심역량이기도 합니다.

< Store Ease의 기술 기반 스토리지 인프라 / 출처 : Store Ease >

영국 : 법인 고객 확보를 위한 다양한 부가서비스 제공

다음으로 유럽의 대표적 사례로 영국의 사례를 살펴보겠습니다. 영국은 인구수(6,800만 명)와 1인당 GDP(52,000달러)에서 한국을 앞서고 있으며, 도시화율은 83.9%로 한국(81.8%)과 비슷한 수준입니다. 또한, 세계에서 가장 빠른 산업화를 경험한 뒤, 현재는 지식산업과 서비스업 중심의 경제구조를 가지고 있다는 점에서도 한국과 유사한 면을 가지고 있습니다.

영국의 셀프스토리지 시장은 1990년대부터 본격적으로 성장하기 시작했으며, 2024년 기준으로 시장 규모는 약 10억 8천만 유로(1조 6,100억 원)에 달합니다. Safe Store(사이트 수: 180개)와 Big Yellow(사이트 수: 150개)를 중심으로, 전국에 약 1,700개의 사이트가 운영되고 있고 각 시설의 운영규모는 2,000~3,000평에 달합니다.

영국셀프스토리지협회(SSA UK)가 매년 발표하는 Annual Report에는 영국 셀프스토리지 시장의 현황과 이용자 인식에 대한 조사가 포함되어 있습니다. 이 리포트에 따르면, 영국 셀프스토리지 전체 고객 중 법인(회사) 비중이 27%에 달해 국내와 비교했을 때 상당히 높은 비중을 차지합니다. 개인보다 법인이 고객 당 더 넓은 면적의 스토리지를 사용할 뿐 아니라, 장기적으로 이용하는 비중도 높은 것으로 나타났습니다.

< 영국 셀프스토리지 고객유형 현황 / 출처 : Self Storage Annual Report 20241 (SSA UK) >

< 영국 셀프스토리지 법인 고객 업종 현황 / 출처 : Self Storage Annual Report 20241 (SSA UK) >

영국의 셀프스토리지 기업들은 법인 고객을 유치하기 위해 다양한 부가서비스도 제공하고 있습니다. 특히 재고관리와 문서보관 외에 세무 및 물류 서비스까지 제공하여 사업운영을 보다 원활하게 할 수 있도록 지원하고 있습니다. 일부 기업은 고객이 필요로 하는 특정 물품의 관리 및 분배를 대행하며, 재고 수치 모니터링과 실시간 데이터 업데이트를 통해 재고 관리의 효율성을 높이고 있습니다.

또한, 스타트업들을 위한 맞춤형 서비스도 활발히 제공되고 있습니다. 예를 들어, Big Yellow와 Safe Store는 스타트업 고객들에게 창고를 단순히 보관 공간으로 제공하는 것 외에도, 세무 신고 및 비즈니스 성장에 필요한 자문 서비스까지 제공하여 창업 초기부터 성장까지 도움을 줍니다. 이처럼 셀프스토리지 기업들은 법인 고객에게 다양한 서비스를 통합적으로 제공하며, 비즈니스의 전반적인 효율성을 높이는 데 큰 역할을 하고 있습니다.

다락의 현재 사업자 고객 비중은 약 20%이며 앞으로 더욱 증가할 것으로 보입니다. 주로 의무기간이 정해진 문서를 보관해야하는 니즈와, 원자재, 재고, 샘플을 도심 안에서 빠르게 수급해야하는 니즈가 있습니다. 또 SNS를 필두로 한 1인 사업자 시대를 본격적으로 맞이하면서 풀필먼트를 쓰기 전 단계의 커머스 사업자들을 위한 셀프스토리지 수요가 증가하고 있습니다. 1인 사업자들은 제품을 집에 쌓아두기는 힘들지만 그렇다고 풀필먼트를 쓰는 단계로 확장을 하는 것도 다소 제한적이어서 향후에도 꾸준한 수요층을 형성할 것으로 판단됩니다.

< 영국 Business Storage 제공 서비스 / 출처 : Big Yellow) >

일본 : 차별화된 가치 제공을 위한 고급화 전략

아시아에서 셀프스토리지 산업이 가장 대중화 되어있는 일본에서도 혁신적인 변화가 이루어지고 있습니다. 그 선두 주자 중 하나가 바로 ‘테라다 창고(Warehouse TERRADA)’입니다. 테라다 창고는 1950년 10월 도쿄 텐노즈 지역에서 곡물 창고로 시작한 70년 전통의 기업입니다. 하지만 치열한 경쟁 속에서 테라다 창고만의 차별화를 위해 가치가 높은 물품보관에 최적화된 고급화 전략을 추진하고 있습니다.

테라다 창고는 "문화는 창조를 요구한다(Culture Calls For Creation)"는 철학을 바탕으로 셀프스토리지를 문화적 가치를 보존하고 창출하는 공간으로 재구성하고 있습니다. 이곳의 주요 타겟 고객은 고급 취미를 가진 개인 자산가들로, 고가의 미술품, 보석, 와인 등 특별한 보관 환경을 필요로 하는 소장품을 보유하고 있습니다.

테라다 창고는 이러한 고객들이 소유한 ‘문화적 가치를 지닌 오브제’를 안전하게 보관하고, 그 가치를 더욱 향상시킬 수 있는 공간을 제공합니다. 이를 위해 일본에서는 보기 드문 온습도 관리 시스템을 갖춘 고급스러운 인테리어의 보관 환경을 제공하고 있습니다.

또한 테라다 창고는 ‘왓 뮤지엄(WHAT Museum)’이라는 전시공간을 운영해 고객들이 보관하고 있는 미술품을 대중에게 전시할 수 있는 공간도 제공하고 있습니다. 이는 고객의 자산 가치를 높이는 동시에 일반인들에게 예술을 감상할 기회를 제공하고 있습니다.

다락 역시 지난 2022년에 국내 민간 최대 복합문화전시관 '더 서울라이티움' 운영사인 타이쿤 피앤에이치와 업무협약을 맺고 지역 문화예술 지원을 위한 노력을 기울이고 있습니다. 서울 성동구 갤러리아포레에 다락 지점을 개설해 미술품, 조각상 등 전시품이나 음악회, 연극 준비에 필요한 물품을 보관할 수 있는 공간을 제공해오고 있습니다.

< 테라다 Art Storage / 출처 : Warehouse Terrada>

이 외에도 ‘테라다 와인(TERRADA Wine)’ 서비스를 통해 고급 와인의 보관 및 관리 서비스를 제공하고 있습니다. 단순히 와인을 보관할 수 있는 공간만을 제공하는 것에 그치지 않고, 디지털 기술을 활용해 고객의 와인 정보를 관리하며 투자 가치를 높일 수 있는 다양한 부가서비스도 함께 제공하고 있습니다.

< 테라다 Wine Storage / 출처 : Warehouse Terrada >

다락 이용자가 늘어나고 많은 고객층을 확보하면서 미술품, 와인과 같이 특화 물품을 위한 창고시설 도입에 대한 문의가 이어지고 있습니다. 현재 운영중인 다락의 보관환경은 미술품이나 와인을 보관하기에도 매우 적합한 수준이라 향후에는 이런 특화된 다락 셀프스토리지가 탄생할지도 모르겠습니다. 무엇보다 단순히 시설을 만드는 것이 아니라 온라인 오프라인을 넘나드는 사용자경험과 고객편의성을 최우선가치로 여기는 다락의 가치관이 반영될 가능성이 높다 하겠습니다.

한국 셀프스토리지 시장에 시사하는 점

지금까지 살펴본 해외 사례들이 시사하는 바는, 이미 성숙된 시장에서도 맞춤형 전략을 통해 차별화가 가능하다는 점입니다. 셀프스토리지가 단순히 개인들의 물품을 보관하는 서비스에 국한되지 않는다는 점에서, 셀프스토리지는 그 본연의 기능을 넘어서 고객의 니즈에 맞춘 다양한 가치를 제공할 수 있습니다. 뿐만 아니라 이에 대한 반증으로 matured 되었다는 미국시장도 여전히 연평균 3% 중반대의 성장률을 보여주고 있기 때문에 셀프스토리지의 성장은 장기사이클임을 확인할 수 있습니다.

앞으로 글로벌 셀프스토리지의 수요는 가격 경쟁을 넘어 고객 경험과 특화된 서비스가 중요한 영향을 미치게 될 것으로 예상됩니다. 이러한 맥락에서 현존하는 어떠한 글로벌 셀프스토리지 운영사보다도 국내 다락의 서비스와 기술이 앞서 있다는 것은 매우 고무적입니다. 시설 자동화 기술은 물론이고, 다락 Vision AI 기술을 활용한 고객 보관 물품의 디지털 데이터화는 글로벌 셀프스토리지 시장에서 전례없던 혁신적 시도가 될 것입니다.

뿐만 아니라 국내 부동산 시장의 지각변동으로 셀프스토리지가 더욱 주목받고 있기 때문에 세계 최초로 자동화기술이 적용된 건물 단위의 대형 셀프스토리지가 국내에 등장할 날도 멀지 않은 것으로 보입니다. 2025년 그 어느 때보다도 핫할 것으로 전망되는 국내 셀프스토리지 시장에서 다락의 활약을 지속적으로 공유해 드리도록 하겠습니다.