상가 공실, 셀프스토리지로 해결되는 이유, 세컨신드롬 홍우태 대표 강연

홍우태 다락 대표

2026. 7. 8.

상가 공실, 경기 탓이 아닐 수 있습니다

안녕하세요, 셀프스토리지 '미니창고 다락' 홍우태 입니다.

요즘 상가 앞을 지나다 보면 '임대 문의' 현수막이 눈에 많이 띕니다. 공실이 길어지면 건물주 입장에서는 경기 때문이라고 생각하기 쉽습니다. 그런데 잠깐 생각해 볼게요. 2025년 1분기 대한민국 GDP 성장률은 1.7%였습니다. 경이로운 수치입니다. 그런데 우리 주변의 상가 공실은 여전합니다.

이 성장은 반도체, 조선, 방산에서 왔습니다. 우리 부동산에서 온 게 아닙니다. 구조적으로 생각해야 하는 이유입니다.

10년 전 우리 집에 없었던 것들

스타일러, 공기청정기, 안마의자. 10년 전에는 없었는데 지금은 많이들 갖고 계십니다. 소득이 10년 전보다 30% 이상 늘었고, 그만큼 소비 패턴과 라이프스타일이 바뀌었습니다.

문제는 집이 그 욕구를 다 담아낼 수 없다는 겁니다. 집은 물리적인 공간이고, 마음대로 바꿀 수 없습니다. 더 큰 집으로 이사를 가야 하는데 집값은 너무 비쌉니다.

그런데 재밌는 역설이 있습니다.

살고 싶은 집은 구하기 어려운데, 상가 건물의 공실은 넘쳐납니다.

남는 것과 모자란 것을 연결하면 비즈니스가 됩니다

서울 아파트 평균 평당 가격은 4천만 원 이상입니다. 그 비싼 공간 안에 베란다, 다용도실, 알파룸, 붙박이장이 가득 들어차 있습니다. 그 안에 보관된 물건의 가치는 100만 원도 안 될 수 있습니다. 평당 4천만 원짜리 공간에 100만 원짜리 물건을 쌓아두고 있는 겁니다.

반면 근처 상가는 평당 3만 원에 공간을 빌려줍니다.

집 월세가 평당 10만 원, 20만 원으로 올라갈수록 상가의 보관 공간은 상대적으로 더 매력적으로 보입니다. 사람들은 자연스럽게 "집에서 안 쓰는 물건, 여기다 맡겨도 되겠는데"라고 생각하기 시작합니다.

이것이 셀프스토리지가 성장하는 구조적인 이유입니다.

임대차의 시대는 끝났습니다

인구는 줄고 있고, 팬데믹 이후 소비 행태는 바뀌었습니다. 오프라인 리테일 수요는 구조적으로 줄어들고 있습니다. 목이 좋은 대로변 부동산이라면 임대가 잘 되겠지만, 그렇지 않은 곳은 단순 임대차로는 공실을 해결하기 어렵습니다.

답은 운영입니다. 내 건물에 콘텐츠를 입히는 것입니다.

실제 사례를 보면 더 분명해집니다. 서울 영등포의 50평짜리 상가는 기존 임대료로 월 305만 원을 받았습니다. 이 공간을 미니창고 다락으로 전환한 뒤 월 620만 원을 추가로 벌고 있습니다. 기존 임대료의 두 배가 넘는 수익입니다. 시설 투자비를 제하고도 남는 구조입니다.