지난 아티클에서는 큰틀에서 국내 시장의 성장 가능성과 방향에 대해서 알아보았습니다. 미국이나 유럽처럼 처음부터 큰 시설로 산업이 발전된다기보다는 일본처럼 프랜차이즈나 리모델링, 중소형 개발건들이 혼합된 형태로 발전할 가능성이 높아보인다가 골자였습니다.

물론 시장이 성숙하면 대형 개발건도 등장할 것이며 도심지와 주변부를 촘촘히 채워나갈 것으로 전망하였습니다. 시장 성장을 가늠하는 것에 있어서 매크로 경제 관점도 중요하지만 미시적으로 사용자들의 실제 니즈와 행태에 대해서 살펴보는 것도 매우 의미 있을 것으로 보입니다. 오늘의 주제는 미니창고 다락 사용자들이 다락을 어떻게 이용하고 있는지를 살펴봄으로써 셀프스토리지가 어떻게 발전해 나갈지 가늠해 보고자 하는 것입니다.

<미니창고 다락 이용모습 / 출처: 세컨신드롬>

국내 셀프스토리지는 1인 가구들에게는 필수템이다

다락의 이용자들을 가구원수로 분석해보면 1인가구 비중이 가장 높았습니다. 그 비율 또한 46%로 국가 전체 평균 34.5%(2022년 통계청 기준)보다 높아 1인 가구들의 주거생활은 셀프스토리지와 깊은 연관성이 있는 것으로 추정하였습니다.

우선 국토교통부 주거실태조사에 따르면 1인 가구의 70% 이상은 60m2 이하 소형주택에 거주하고 있다고 합니다. 그리고 최근에는 정부의 부동산 정책과 고금리 등으로 1인 가구들을 위해 지어졌던 다가구 주택이나 오피스텔 등 비 아파트 공급이 감소하고 있습니다.

부동산R114에 따르면 올해 분양 예정인 전국 오피스텔은 6,907실로 지난해 공급량(1만6,344실)의 42.3%에 불과합니다.  즉 1인 가구들은 상대적으로 사는 집도 작은데 주거선택의 옵션도 계속 줄어들고 있다고 볼 수 있습니다.

<전국 오피스텔 분양 및 입주물량 / 출처: 부동산R114>

또한 국내는 다른 국가들과 비교하면 이사를 다니는 비중이 높은데, 특히 1인 가구들은 그러한 경향이 더 심화됩니다. 이것은 자녀 교육이나 노후의 안정된 거주를 목적으로 하지 않는 상대적으로 젊은 층의 1인 가구들에서 더 두드러집니다. 국토연구원의 조사에 따르면 혼자 사는 만20~34세 청년 1인가구는 1년 3개월 마다 이사를 다닌다고 합니다.

이사를 자주 다니면 필연적으로 이사 기간이 맞지 않는 기간 불일치 문제가 발생합니다. 실제로 미니창고 다락의 사용 목적 중 20대의 이삿짐 단기보관은 38%여서 30대(30%)나 40대(21%) 보다 높아 이사로 인한 수요가 많은 것으로 파악하고 있습니다. 또한 이사를 다니다보면 집 자체가 줄어들거나(downsizing) 내부 수납구조가 변경됨으로써 셀프스토리지가 필요해지는 경우들도 발생합니다.

<국내 1인 가구 비중과 다락의 가구원수별 사용자비율 / 출처: 통계청, 세컨신드롬>

물론 1인가구 외의 다인가구들도 54%나 되므로 1인 가구만이 다락을 사용하는 것은 분명 아닙니다. 다만 1인가구의 비중은 점차 높아질 것이고 주거 불안정 문제는 항상 존재할 것이므로 1인가구들에게 셀프스토리지가 유용한 아이템인 것은 분명해 보입니다.

셀프스토리지는 공동주택과 관련성이 높다

이용자들의 주거형태는 아파트(40%), 오피스텔(29%), 다세대(22%) 순이고 단독주택은 매우 작은 것(3%)으로 나타났습니다. 우리나라의 주거 형태별 비율(아파트 52.4%, 오피스텔 1.4%, 다세대 11.4%, 단독주택 29.0%)과 비교해보면, 1인 가구들이 많이 이용하는 오피스텔 이용자비중이 높은 점과 단독주택보다는 공동주택에서의 활용도가 높다는 점을 들 수 있습니다.

1인 가구들의 활용도가 높다는 것은 이미 살펴보았지만, 단독주택보다 공동주택에서 더 높은 비율로 사용되는 것은 무엇 때문일까요? 주거공간을 물리적으로 변형시키는 것은 단독주택이든 공동주택이든 모두 불가한데 말입니다.

<국내 주거형태 비율과 다락 사용자 주거형태 비율 / 출처: 통계청, 세컨신드롬>

단독주택이 공동주택 대비 평수가 더 넓다고 볼 수도 있겠지만 이는 경우에 따라 다를 것 같네요. 두 유형의 차이는 전유부와 공유부의 존재가 가장 크다고 보여집니다. 공동주택을 보면 집집마다 문 앞에 소소한 짐들을 두긴 하지만 통행을 방해하거나 지하 주차장의 한켠을 점유하여 사용하면 바로 주민들의 신고가 들어옵니다. 특정인이 전용할 수 없는 공유공간이기 때문이지요.

즉 주거공간 확장의 유연성이 공동주택엔 거의 없습니다. 이에 비해 단독주택에는 은근히 숨어있는 공간들이 꽤 있습니다. 계단 밑이라든지 주차장, 마당, 옥상 같은 곳들을 자유롭게 보관장소로 활용할 수 있기 때문에 어느 정도는 공간창출(?)이 가능합니다.

물론 소비품목이 더 많아지면 단독주택도 공간이 부족해질 수 있고 이사의 이슈로부터는 자유로울 수 없을 것입니다. 하지만 당장은 전유부가 제한적인 공동주택에서 셀프스토리지 수요가 많이 파생되는 것으로 보입니다.

내가 얼마나 편리하게 쓸 수 있는가가 중요하다

사용자들의 셀프스토리지 이용 기준 관련해서는 무엇보다도 편리성을 꼽을 수 있습니다. 편리성이란 내가 원하는 곳에 위치하고 있는 접근성과 사용하는 방법이 편리하다는 편의성 모두 해당이 됩니다.

여기서 접근성은 가깝다와 거의 일맥상통하는데 어디에 가까운가는 사용자에 따라 다릅니다. 즉, 거주하는 주택에 가까울 수도 있고 출근하는 근무지에 가까울 수도 있습니다. 즉 사용자에게는 자신이 이동하는 동선 상에 위치하고 있는지가 중요합니다. 그렇기에 입지 상 주거지와 상업지 상에 수요의 큰 차이는 현재로서는 보이지 않고 있고 사용자들이 이동하는 주요 동선을 따라 수요가 형성됩니다.  

다만 이는 주기적인 사용을 전제로 하는 경우에 해당되고, 중간 방문이 전혀 필요없는 이삿짐보관 같은 목적의 경우엔 접근성보다는 보관환경에 대한 민감도가 더 높습니다.

<미니창고 다락을 선택한 이유(복수응답) / 출처: 세컨신드롬>

사용방법이 편리하다의 측면은 ICT 기술 기반의 미니창고 다락이 다른 셀프스토리지와 차별화된 사용자경험을 많이 만들어낸 점이 어필하고 있는 것으로 보여집니다. 모바일앱을 이용한 24시간 비대면 이용방식과 온-오프라인의 자동화 연동, 웹에서 내가 원하는 창고를 쉽게 찾을 수 있는UI/UX 등을 꼽을 수 있습니다.

현시대는 온라인과 모바일 환경이 디폴트값이므로 오프라인에서 효용을 제공하는 서비스여도 온라인 상에서 모든 주문사항을 마칠 수 있어야 한다는 것을 알 수 있습니다.

특히 MZ세대들은 35.6% 가량이 전화 통화 시 긴장, 불안, 두려움을 느끼는 콜 포비아 증상을 겪고 있다는 통계(알바천국, MZ세대 1,496명 대상 조사)도 있는 만큼 젊은 층일수록 이런 모바일앱 기반의 사용자 경험이 중요할 것입니다. 전화도 꺼려진다면 대면이라면 더욱 더 불편함을 느낄지도 모를 일이고요.

셀프스토리지 이용의 특징 중 하나로 사용자들이 사적인 물품들을 보관한다는 점을 고려했을 때도 온라인 환경을 통한 비대면 이용은 중요한 요소로 보여집니다. 

<미니창고 다락의 모바일 인터페이스 / 출처: 세컨신드롬>

그리고 마지막으로 고려되는 것은 보안 및 보관 환경입니다. 물품이 도난의 위험으로부터 안전하게 보관되어야 하는 것은 당연하기 때문에 대부분 자체 보안 및 전문업체의 제3자 보안을 같이 이용하고 있습니다.

업체별로 격차가 생기는 부분은 환경관리 부분입니다. 건물에서 발생하는 각종 누수사고와 온습도 변화에 따른 물품의 손상 가능성은 건축물에 대한 체계적 분석, 하드웨어를 활용한 물리적 대비, 운영노하우를 통한 예방과 맞품 보험 상품 등을 갖추고 있어야 제대로 관리될 수 있는데 현재 국내는 이 부분에 있어 업체별 편차가 매우 큰 상황입니다.

초기 시장이 성장할 때 적절한 운영 기준이 미비한채로 시장참여자들의 참여가 가속화되면 나타날 수 있는 현상이라고 볼 수 있습니다. 국토교통부를 비롯한 각 정부 부처에서 셀프스토리지 산업을 육성하고자 하는 의지를 표명하고 있어 자율규제 등 산업을 건강하게 육성할 수 있는 시스템이 정착되기를 기대해 봅니다. 

셀프스토리지는 변화하는 라이프스타일을 반영한다

미니창고 다락은 국내 가장 많은 셀프스토리지 이용자를 보유한만큼 자주 듣는 질문이 있습니다. 사람들이 뭘 그렇게 보관하냐는 겁니다. 하지만 운영자의 시각에서는 보관되는 품목은 너무도 다양하기 때문에 무엇을 많이 보관하는가를 트래킹하는 것은 인사이트가 크지 않습니다. 이보다 사용자들에게 미니창고 다락이 왜 필요한가가 중요합니다.

보관품목 통계를 보겠습니다. 사계절이 있는 기후 특징 상 계절별 의류가 집 안의 옷장들을 가득 채우고 있기 때문에 우리는 ‘또 하나의 옷장’을 필요로 합니다. 의류는 가장 많이 보관하는 품목 중 하나이지요. 그리고 취미용품은 매우 다양하기 때문에 한 카테고리로 묶을 수밖에 없었는데 쉽게 생각할 수 있는 캠핑, 골프, 스키, 프라모델, 완구 외에 세분화된 취미도 많습니다.

제가 본 중에 떠오르는 것만 적어봐도 각종 tea bag만 보관하시는 고객, 직접 그린 수묵화만 보관하시는 고객, 야구배트만 수집하시던 고객, 아이돌 굿즈만 보관하던 팬클럽 등 헤아릴 수 없습니다.

보관품목이 다양한 이유는 심플합니다. 다락은 공간과 보관 서비스를 제공하는데 그걸 필요로 하는 물품의 종류는 너무도 많기 때문입니다. 그래서 품목은 우리에게 큰 인사이트를 주지 못합니다.

<미니창고 다락 이용목적과 보관품목 / 출처: 세컨신드롬>

이용목적을 살펴보는 것이 조금 더 나은 접근입니다. 하지만 여기서도 숨은 의미를 살펴봐야겠죠. 이삿짐 단기보관이 많다는 것은 상술한 것처럼 1인가구의 증가라는 인구통계적 변화에서 기인합니다. 좁은데 당장 이사를 못 가는 것은 국내 전월세 제도 및 학군에 따른 주거문화와 관련이 있고 소득이 증가하면서 주거공간 개선의 욕구는 계속 커지는 것으로 풀이됩니다.

계절용품을 보관하는 것도 유사하게 해석할 수 있죠. 안 쓰는 물건을 주거공간에서 이동시킴으로써 공간을 더 넓게 쓰고자 하는 목적이니까요. 취미나 소장품을 위한 보관은 말씀드린 것처럼 소득수준이 높아지고 사회가 변하면서 개인들은 과거에 비해 매우 다양한 취미를 영위하게 되었고 이를 위한 최소한의 자원, 즉 공간이 필요한 경우가 많아졌다는 것을 의미합니다.

자, 그럼 처음의 질문으로 돌아가서 사람들이 미니창고 다락에 뭘 그렇게 보관하냐라고 묻는다면, 저는 ‘라이프스타일이 보관됩니다’라고 답할 겁니다. 우리는 지금 과거 어느 때보다도 많은 1인 가구들이 있고, 많은 반려동물을 키우며, 다양한 취미활동을 영위합니다.

개인의 삶에 많은 개성이 더해졌죠. BTS와 ARMY가 나타나기 전에는 지금처럼 굿즈와 팬덤 비즈니스가 활성화된 적이 없습니다. 반려견을 위한 오마카세 식당과 특급호텔도 과거에는 없었던 변화입니다. 여름철 시원한 수박을 사먹는 것도 온라인으로 쇼핑하는 것이 이제는 당연해졌습니다.

미니창고 다락은 이 모든 변화를 공간 안에 담습니다.  난지 캠핑장 옆의 다락 상암DMC점 고객의 50% 이상은 캠핑 고수분들입니다. 다락 강남역점에서는 세컨잡으로 이커머스 사업을 하시는 분들이 심심치않게 물품을 포장하시는 것을 보실 수 있습니다.

이름을 밝힐 순 없지만 팬클럽들이 보관하는 방대한 CD 때문에 음원비즈니스가 보편화된 현재에도 CD가 많이 팔린다는 것도 알 수 있었습니다. 그리고 아마도 전국 다락에 보관된 피규어와 레고를 모두 합치면 코엑스에서 전시박람회도 열 수 있을지도 모릅니다.

간혹 어떤 투자자들은 이렇게 얘기합니다. ‘그게 수요가 있나, 나는 쓸 일이 없을 것 같은데.’ 라이프스타일이 과거에 멈춰 있어서 과일은 뭐니뭐니해도 시장에서 눈으로 보고 사야지 하시는 분들에게는 셀프스토리지 또한 쓰일 일은 없을 것 같습니다.  셀프스토리지의 타겟고객은 현재 국내에서는 변화하는 라이프스타일을 빠르게 수용하는 고객군입니다.

지금까지는 국내 셀프스토리지를 대표하는 미니창고 다락의 사용자경험을 조망하여 좀 더 미시적으로 셀프스토리지의 이용과정에 대해 살펴보았습니다. 하지만 모든 셀프스토리지가 동일한 사용자경험과 기술수준을 가지고 있는 것은 아닙니다. 또한 1960년대에 시작된 단순한 부동산 산업이 아니라 공간에 기술을 적용하여 유휴공간의 수익화와 무인 오퍼레이션 등의 가치를 어떻게 창출할 수 있는가가 중요해졌습니다.

다음 아티클에서는 글로벌 셀프스토리지들의 기술 도입 현황과 Tech-driven 셀프스토리지인 다락의 자동화 기술에 대해서 소개해 보도록 하겠습니다.