지난 아티클에서는 일본 셀프스토리지 시장의 성장 배경과 우리나라와의 유사성을 통해 국내 시장의 발전 방향성을 조명해 보았습니다. 이번에는 유럽에서 가장 성숙한 셀프스토리지 시장이자, 우리나라와 인구나 산업구조가 비슷한 영국의 시장을 살펴보고자 합니다.

유럽에서 가장 발달한 셀프스토리지 국가

영국은 유럽 전체 셀프스토리지 시설의 약 40%를 보유하고 있는 최대 시장입니다. Self Storage Association UK(SSA UK)에 따르면, 2024년 기준 영국에는 약 2,900여 개의 셀프스토리지 시설이 운영 중이며, 총 면적은 600 만 제곱미터(약 181만평)에 달합니다.

이는 유럽 평균 대비 약 5배 높은 시설 밀도를 의미합니다. 시장 규모는 약 12억 파운드(한화 약 2조 3천억원)로 평가되고 있으며, 특히 런던 및 대도시권 중심의 수요가 두드러집니다.

<영국 셀프스토리지 시설 분포 / 출처 : JLL>

주목할 점은 성숙기에 접어든 이 시장이 여전히 성장하고 있다는 점입니다. 2023년 기준 연평균 매출 성장률은 약 5.5%이며, 인구 10만 명당 시설 수는 1.67개로, 미국(10.1개)에 비해 낮지만 유럽 내에서는 독보적인 수준을 기록하고 있습니다.

영국 시장이 발달할 수 있었던 가장 큰 이유는 ‘도심 주거 공간의 부족’과 ‘가정 내 저장공간의 축소’입니다. 1980년대 이후 평균 주거면적은 점차 줄어들고 있으며, 특히 신축 주택의 경우 별도 창고 공간 확보가 어려운 구조가 많아 실질적인 ‘제3의 공간’에 대한 수요가 발생하고 있습니다.

런던의 경우 평균 주택 면적이 84㎡에 불과해, 공간은 감당하기 어려운 사치가 되었습니다. 공동생활(코리빙) 방식도 확산되고 있는데, 런던은 영국 전체 코리빙 인구의 약 32%를 차지하고 있으며, 이는 셀프스토리지에 대한 의존도를 더욱 높이고 있습니다.

또한, 영국은 유럽 내에서도 고령화가 빠르게 진행되고 있는 국가 중 하나로, Downsizing(주거 축소)과 유산(Death) 물품 보관 수요가 동시에 증가하고 있습니다. 코로나19 팬데믹 이후에는 재택근무의 확산과 공간 재배치 수요 증가로 인해 스토리지 이용이 더욱 확대되었습니다.

도심 리테일 공간의 새로운 활용 방식

<화려한 외관의 영국 셀프스토리지 시설 / 출처 : Big Yellow, SafeStore>

영국의 셀프스토리지는 대체로 도심 또는 주거지 인근에 위치하고 있으며, 과거 리테일 점포였던 건물을 리모델링한 사례가 많습니다. 이는 고정 수요가 감소한 상업공간의 활용도를 높이는 방안으로 활용되고 있습니다.

대표적인 사업자 Big Yellow, Safestore, Lok’nStore는 주요 도시에 위치한 상업용 부동산을 매입하여 고층 셀프스토리지 시설로 개발하거나 리모델링하고 있으며, 자체 브랜드 디자인과 외관 설계를 통해 가시성을 높이는 전략을 사용하고 있습니다.

실제로 SSA UK 2024 보고서에 따르면, 신규 고객의 47%는 "지나다가 눈에 띄어" 서비스를 인지하게 되었다고 응답했습니다. 이는 셀프스토리지가 숨겨진 보조시설이 아닌, 거리에서 눈에 띄는 생활 인프라로 자리잡고 있다는 점을 시사합니다.

셀프스토리지의 비즈니스 활용

영국 셀프스토리지의 또 다른 특징은 개인 고객 뿐만 아니라 소상공인과 e커머스 사업자들이 주요 고객층이라는 점입니다. SSA UK 보고서에 따르면, 전체 유닛 중 약 28%가 비즈니스 목적으로 사용되고 있으며, 이는 셀프스토리지가 단순 보관공간을 넘어 비즈니스의 핵심 물류 인프라로 자리잡고 있음을 보여줍니다.

<영국 셀프스토리지 이용자 유형 비중 / 출처 : 영국셀프스토리지협회>

앞서 살펴본 일본이나 미국에서도 비즈니스 목적의 셀프스토리지 이용이 활발하지만, 영국은 한 걸음 더 나아간 형태로 발전하고 있습니다. 많은 국가에서는 셀프스토리지가 재고나 장비를 단순히 ‘보관’하는 기능에 집중되어 있다면, 영국의 경우 셀프스토리지가 실제 비즈니스 운영의 ‘거점 공간’으로 활용되고 있습니다.

일부 사업자들은 셀프스토리지 내에 책상과 작업 공간을 마련해 실제 사무 업무를 병행하거나, 고객 응대 및 택배 발송 등의 부가 업무를 수행하기도 합니다. 특히 영국은 전통적 상업용 부동산 대비 셀프스토리지의 유연성과 비용 효율성이 높기 때문에, 소규모 사업자나 스타트업에게는 일종의 마이크로 오피스 역할을 하고 있는 셈입니다.

<셀프스토리지의 비즈니스 활용 사례 / 출처 : Big Yellow >

이용 업종 또한 매우 다양합니다. 공산품, 의류, LP 및 수집품, 화장품 재고, 원예 관련 도구 등 보관 환경이 까다롭지 않은 품목을 중심으로, 온·오프라인을 병행하는 창업자들이 셀프스토리지를 적극 활용하고 있습니다. 계절성 재고가 많은 사업자, 소규모 유통업자, 장기여행자 대상 서비스를 운영하는 플랫폼 창업자들도 이 공간을 택하고 있습니다.

이는 단순한 공간 임대를 넘어, 셀프스토리지가 비즈니스의 물리적 기반이자 실질적 오퍼레이션 허브로 기능하고 있음을 시사합니다. 앞으로 셀프스토리지는 유연한 근무 방식과 결합된 새로운 형태의 도시형 상업 공간으로 그 역할이 더욱 확대될 것으로 보입니다.

성숙한 투자환경을 통한 안정적 부동산 자산으로 성장

영국 셀프스토리지는 운영 수익성 측면에서도 매우 안정적인 부동산 섹터로 평가받고 있습니다. 주요 도시 기준 평균 월 요금은 약 1제곱미터당 6만원 수준이며, 런던 등 일부 도심 지역에서는 8만원을 초과하기도 합니다.  소형 유닛이 위주인 한국과 달리 영국은 중대형 유닛이 주를 이루고 있어 실제 월 부담비용이 30~40만원에 달합니다.

이는 동일 면적 기준으로 주거 임대료 대비 약 2~3배 수준의 수익률을 기대할 수 있는 구조이며, 따라서 부동산 개발사나 리츠(REIT) 등 대형 투자기관이 셀프스토리지를 매력적인 자산군으로 인식하고 있는 배경입니다. 실제로 Safestore는 최근 5년간 연평균 7% 이상의 임대료 상승률을 기록하며 안정적 인컴자산으로 자리매김했습니다.

영국 셀프스토리지 시장이 성장할 수 있었던 주요 요인은 법적 안정성과 투자 친화성입니다. 일부 대형 사업자들은 상장 리츠 구조를 통해 자본시장에서 자금을 조달하고 있습니다. 190개 사이트를 운영 중인 영국 1위 사업자 Safestore는 LSE(런던증권거래소)에 상장돼 있으며, 시가총액 약 24억 파운드, 운영 마진 70% 이상을 기록하는 안정적 수익자산으로 평가받고 있습니다.

운영 면에서도, 셀프스토리지는 전통적인 임대차 계약이 아닌 단기 사용 허가(license to occupy) 방식으로 계약되어 유연한 임대 구조를 갖추고 있습니다. 이로 인해 신속한 공간 회전과 다양한 고객 니즈에 맞춘 가격 전략이 가능해집니다. 여기에 2012년 이전까지 셀프스토리지 서비스가 부가가치세(VAT)가 면세 대상이었던 점도 시장 성장에 기여하였습니다.

한국 시장에서의 시사점

영국 시장의 사례는 셀프스토리지가 단순한 보관공간을 넘어 도시 기능의 일부로 흡수되고 있다는 점에서 시사점이 큽니다. ‘공실 상가 활용’, ‘소상공인 물류 지원’, ‘도심형 수익형 부동산’ 등 다층적인 기능을 수행하고 있는 것이죠.

영국과 한국은 인구·산업 구조에서 공통점이 많기 때문에, 한국 시장의 발전 방향을 유추하는 데 유효한 참고가 됩니다. 특히 도심 내 소상공인과 온라인 기반 비즈니스가 증가하고 있는 점이 유사해 앞으로 한국에서도 재고/장비 보관은 물론, 비즈니스를 위한 스토리지 활용이 확대될 것으로 예상됩니다. 실제 다락을 장기간 이용하는 고객 중에는 사업자 고객이 다수를 차지하고 있습니다.

뿐만 아니라 지자체를 중심으로 한 도시재생 수요와, 최근 늘어나는 시니어주택 수요 등 New Economy로서의 국내의 셀프스토리지 수요도 영국처럼 구조적으로 진화하고 있습니다. 여기서 더 나아가 국내의 셀프스토리지 중 다락처럼 IT 기술이 결합된 자동화시설들은 고객의 라이프스타일 변화에 대응하며, 유휴공간을 재정의하는 ‘필수적인 도시 인프라’로 자리매김하게 될 전망입니다.