지난 아티클에서는 셀프스토리지가 스마트시티의 핵심 인프라로 자리매김할 수 있는 가능성에 주목했습니다. 특히 도심 내 유휴공간의 스마트한 활용과 AIoT 기술 기반 운영시스템을 통해 공간의 가치를 재정의하는 혁신 사례로 다락의 운영 전략을 조명한 바 있습니다. 이번에는 우리와 지리적, 문화적으로 가장 유사한 일본의 셀프스토리지 시장에 대해 살펴보고, 한국 시장의 발전 방향성과 다락이 가지고 있는 경쟁력에 대해 알아보고자 합니다.

아시아 최대 셀프스토리지 시장 일본

일본에서는 1990년대부터 셀프스토리지가 본격적으로 성장하기 시작했고, 현재는 아시아 최대의 셀프스토리지 시장으로 자리잡고 있습니다. 현재 운영되고 있는 시설 수가 약 15,000개로 대표 프랜차이즈 업종인 편의점과 주유소에 이어 세 번째로 많은 시설입니다. 그 정도로 일본에서는 이미 일상 속에 들어와 있는 편의시설로 자리를 잡고 있는 것이죠.

<일본 주요 셀프스토리지 업종 사이트 수 / 출처 : 일본프랜차이즈협회(JFA)>

글로벌 시장조사기관 Grand View Research에 따르면, 2024년 기준 일본 셀프스토리지 시장 규모는 21억 달러(약 3조원)에 달하는 거대 시장을 형성하고 있습니다. 더 놀라운 점은 앞으로 평균 6.5%씩 꾸준히 성장해 2030년에는 30억 달러(약 4조3천억원)까지 확대될 것으로 예상하고 있습니다.

일본에서 셀프스토리지가 이렇게 성장할 수 있었던 데는 여러가지 원인이 있습니다. 가장 핵심적인 이유는 작은 주거면적입니다. 특히 도쿄와 오사카 등 인구밀도가 높은 대도시는 1.5평짜리 초소형 주택에 거주하는 1인가구 비중이 높아지고 있습니다.

실제로 일본 국토교통성에 따르면 수도권의 거주면적이 20년 전에 비해 약 7㎡(약 2평) 정도 감소한 것으로 나타났습니다. 자재나 인건비의 증가로 일본의 대표적인 주거 형태인 교외의 맨션이 새로 지어지지 못하는 영향도 있습니다.

<일본 도쿄의 초소형 주택 / 출처 : SPILYTUS>

일본 특유의 소비형태와 수집/취미 문화도 셀프스토리지 시장에 큰 영향을 끼쳤습니다. ‘오타쿠’로 대표되는 일본 특유의 매니아 문화 때문에 피규어를 비롯한 각종 굿즈에 대한 수집문화가 대중적으로 자리잡고 있습니다. 또한 다양한 취미와 여가생활을 즐기기 위해 필요한 장비들을 보관하는 용도로도 많이 활용되고 있습니다.

실제로 Quraz의 고객 대상 설문 조사를 보면, 셀프스토리지를 이용하는 이유에서 ‘늘어난 취미수집품을 보관하기 위해서’가 40%로 1위를 차지했습니다.

마지막으로 고령화와 1인가구의 증가의 영향도 큽니다. 초고령사회로 접어들면서 노부모가 자녀에게 물품을 물려주거나, 집을 줄이는 과정에서 ‘짐 정리’에 대한 수요가 증가한 것이죠. 대도시를 중심으로 혼자 사는 1인가구의 비율이 높아지면서 좁은 주거면적을 효율적으로 활용하기 위한 셀프스토리지 수요가 자연스럽게 늘어난 것입니다.

자판기, 주차장, 그리고 셀프스토리지

<일본 전국/도쿄 지역 셀프스토리지 시설 현황 / 출처 : locationsmart>

일본 여행을 하다 보면 한국에 비해 훨씬 많이 볼 수 있는 시설이 바로 자판기와 주차장입니다. 특히 대로변이 아닌 골목길을 다니다 보면 이러한 시설들을 자주 마주치게 됩니다. 셀프스토리지도 마찬가지입니다. 도쿄와 오사카를 포함한 일본 주요 도시를 걸어보면, 한 블록 안에 한두 개쯤 셀프스토리지를 마주치는 건 전혀 이상한 일이 아닙니다.

눈에 잘 띄는 간판이 있는 경우도 있지만, 대부분은 조용히 눈에 잘 띄지 않게 자리잡고 있습니다. 아파트 단지 뒤편, 좁은 골목길, 또는 상가건물의 한 층을 개조한 형태로 존재하죠. 주거지역 한 가운데 위치하고 있어 차량이 아닌 자전거나 카트에 짐을 실어 이동하는 모습을 종종 볼 수 있습니다.

<주거지역에 촘촘하게 위치한 셀프스토리지 / 출처 : 구글맵>

Quraz와 같은 일부 사업자들은 건물 전체를 활용해 셀프스토리지 서비스를 제공하기도 합니다. 이들은 대로변에 눈에 확 띄는 건물 디자인과 간판을 활용해 주목을 끌고 있습니다. 소형 시설에 비해 주거지역과 거리가 있기 때문에 차량을 이용할 수 있도록 주차 공간을 필수적으로 확보하고 있습니다. 주로 부피가 큰 취미용품이나 가전제품 등을 보관하기 위한 목적으로 많이 사용됩니다.

<건물 단위의 일본 셀프스토리지 / 출처 : Hello Storage, Quraz>

국내에는 많이 없는 컨테이너형 스토리지도 많습니다. 심지어 주택가 한 가운데 주차장처럼 건물 바깥에 야외 컨테이너를 배치해 운영하는 모습도 볼 수 있습니다. 컨테이너를 2층으로 쌓아 공간 활용도를 극대화하는 곳들도 있습니다. 여기에는 자전거나 오토바이와 같이 실외에 보관해도 지장이 없는 물품을 주로 보관하고 있습니다.

<컨테이너 기반의 야외형 스토리지 / 출처 : 구글맵>

이렇듯 일본 셀프스토리지는 ‘상업시설’이라기보다 ‘동네 기반 서비스’라는 느낌에 가깝게 자리잡고 있습니다. 마치 우리나라의 세탁소나 셀프 빨래방과 비슷한 느낌입니다. ‘언제든 들를 수 있는 공간’, 그런 곳곳에 있는 생활 기반 시설로 자리잡고 있는 것이죠.

30년이 넘게 이용해 온 일본인들은 어떻게 셀프스토리지를 이용하고 있을까요. 고객들의 사용 리뷰를 살펴보면 정리 잘하기로 유명한 국민들답게 다양한 선반이나 기구, 박스 등을 활용해서 마치 또 다른 집처럼 관리하고 있는 모습을 볼 수 있습니다. 다락 고객들이 유닛의 활용도를 극대화할 수 있도록 필요한 기구나 물품을 추가할 수 있는 서비스를 제공하고 있습니다.

<일본 셀프스토리지 이용 사례 / 출처 : 셀프스토리지 서비스 리뷰>

일본을 넘어 아시아 대표 셀프스토리지 국가로

한국과 일본은 사회구조와 소비문화 측면에서 약 10년의 시차가 존재한다고 분석됩니다. 이러한 시차적 특성은 셀프스토리지 산업에서도 유사한 패턴으로 나타납니다.

현재 일본의 셀프스토리지는 부동산의 자산화, 주거 확장 서비스, 프랜차이즈 사업 모델 등 다양한 형태로 진화하고 있습니다. 일부 주거 계약에서는 셀프스토리지 이용권이 기본 옵션으로 포함될 정도로 일반적인 서비스로 인식되고 있습니다. 이는 셀프스토리지가 단순한 보관 공간을 넘어서 확장된 주거 인프라로 인식되고 있음을 보여줍니다.

한국에서도 최근 셀프스토리지에 대한 사회적 관심과 수요가 급속도로 증가하고 있으며, 국내 1위 ‘다락’을 중심으로 혁신적 접근방식으로 시장이 빠르게 성장하고 있습니다. 그러나 한국은 단순히 일본의 발전 경로를 답습하는 것이 아니라, 일본 시장도 아직 도달하지 못한 기술 중심의 미래형 셀프스토리지 패러다임을 선제적으로 구현하고 있다는 점에서 중요한 차별성을 갖습니다. 이는 앞으로 한국이 아시아 최대 셀프스토리지 시장으로 나아가는데 중요한 역량이 될 것입니다.

아직 우리는 그 시작점에 있습니다. 하지만 생활의 방식이 바뀌고, 도심이 변하고, 주거의 형태가 달라지고 있는 지금, ‘다락’은 또 하나의 일상 인프라로 자리잡게 될 것입니다.