지난 아티클에서는 규모의 경제 관점에서 셀프스토리지 산업을 조망하며, 세계 최대 시장인 미국의 사례를 통해 국내에서도 다락과 같이 인프라와 기술력을 갖춘 사업자를 중심으로 산업이 본격적인 성장 국면에 진입할 것이라는 전망을 전해드렸습니다.

이번 아티클에서는 급격한 도시화와 공간 부족 문제를 해결하기 위한 전략으로 주목받고 있는 스마트시티(Smart City) 개념을 중심으로 살펴보려 합니다. 특히, 스마트시티의 핵심 요소인 효율적인 공간 활용, 지속가능한 도시 인프라, 데이터 기반 운영체계 관점에서 셀프스토리지가 어떻게 도시의 유휴공간을 활성화하고, 주거·상업 공간의 기능을 보완하며, 디지털 기반의 자산으로 진화할 수 있는지에 대해 다뤄보겠습니다.

기술을 통한 도시문제 해결 모델 '스마트시티'

<세계 주요 도시 1인당 주거면적 / 출처 : 각 국가 통계기관>

2030년까지 전 세계 도시 인구가 50억 명을 돌파할 것으로 전망되는 가운데, 도시공간의 부족 문제는 갈수록 심각해지고 있습니다. 지난 10년간 대도시의 1인당 주거면적은 평균 20% 가까이 감소했으며, 서울 역시 예외가 아닙니다. 현재 서울의 1인당 평균 주거면적은 19.7㎡로, 뉴욕(32.9㎡), 런던(31.6㎡), 도쿄(20.5㎡) 등 해외 주요 도시와 비교해 작은 수준입니다. 이처럼 급격한 도시화는 교통혼잡, 주거난, 환경오염, 에너지 낭비 등 도시 전반의 복합적인 문제를 야기하고 있습니다.

이러한 문제 해결을 위한 새로운 도시 운영 모델로 스마트시티(Smart City)가 주목받고 있습니다. 스마트시티는 첨단 정보통신기술(ICT)과 데이터 기반의 분석을 통해 도시 자원을 효율적으로 관리하고, 시민 삶의 질을 높이는 것을 목표로 합니다. 특히, 도시 문제를 사후적으로 대응하는 방식이 아닌, 실시간 데이터와 예측 기술을 통해 선제적으로 대응할 수 있다는 점에서 기존 도시개발과는 본질적으로 다른 접근법입니다.

스마트시티에서는 IoT 센서를 활용한 인프라 모니터링, AI 기반 에너지 수요 예측, 빅데이터를 통한 교통 흐름 분석, 디지털 트윈 기반의 도시 시뮬레이션 등이 핵심 기술로 활용됩니다. 정부는 이를 4차 산업혁명의 핵심 인프라로 보고, 세종과 부산을 스마트시티 국가 시범도시로 선정해 첨단 기술 실증을 추진 중입니다. 한정된 도시 공간을 어떻게 효율적으로 활용할 것인가에 대한 고민은 스마트시티의 중심 주제이며, 차량·사무공간 공유를 넘어 여유 공간을 재구성하는 다양한 인프라와 플랫폼이 중요한 역할을 하게 될 것입니다.

스마트시티의 핵심 인프라, 셀프스토리지

<다락의 스마트시티 인프라 기능 / 출처 : 세컨신드롬>

스마트시티의 핵심은 '도시의 효율'이며, 공간, 에너지, 교통, 환경, 안전 등 다양한 영역에서 기존 도시가 겪고 있는 문제를 기술로 해결해 시민의 삶의 질을 높이는 것이 궁극적인 목표입니다. 그 중심에는 데이터를 활용한 도시 인프라의 최적화가 있으며, 물리적 자산을 디지털화하고 공유 가능한 형태로 전환하는 것이 핵심 전략으로 떠오르고 있습니다.

이러한 배경 속에서 셀프스토리지는 단순한 보관서비스를 넘어, 도시의 유휴공간을 활성화하고 스마트 인프라로 전환하는 솔루션으로 자리잡고 있습니다. 다락은 평균 8개월 이상 장기 공실이었던 상업시설, 리테일 빌딩뿐 아니라 반지하주택이나 공공기관 관사 등 다양한 유휴공간을 활용 가능한 저장 인프라로 전환함으로써, 비효율적으로 방치된 도시 자산에 새로운 가치를 부여하고 있습니다.

이러한 공간 전환은 에너지 측면에서도 뚜렷한 이점을 보입니다. 무인·자동화 기반의 스마트 스토리지는 상주 인력 없이 운영이 가능하며, 조명과 냉난방에 들어가는 에너지 소비를 최소화할 수 있습니다. 실제 다락은 기존 상업시설 대비 평균적으로 약 48%의 에너지 절감 효과를 기록하고 있습니다.

이처럼 도시 공간의 활용도와 에너지 효율을 동시에 높일 수 있다는 점에서, 다락은 스마트시티가 추구하는 도시의 지속가능성 강화에 기여하고 있습니다.

<다락을 통한 도시공간 활용 사례 / 출처 : 세컨신드롬>

운영 측면에서도 다락은 AI와 IoT 기술을 결합해 높은 수준의 효율성과 통제를 실현하고 있습니다. 170여 개에 달하는 사이트 전체를 본사 3명이 실시간으로 모니터링하고 있으며, 이는 사이트당 인력 투입량이 0.01명 수준에 불과함을 의미합니다.

가장 중요한 점은, 셀프스토리지가 단순한 보관시설이 아니라 시민들의 일상 속 공간 구조 자체를 재구성하는 ‘필수 생활 인프라’로 기능하고 있다는 점입니다. 서울과 같은 고밀도 도시는 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 얽혀 있어 공간의 비효율성이 빈번하게 발생합니다. 여기에 더해, 국내 주거환경은 면적과 구조가 획일화되어 있어 다양한 라이프스타일이나 변화하는 수요를 반영하기 어렵습니다.

다락은 이러한 도시 구조의 제약 속에서 공간의 유연성과 활용도를 높이는 데 기여하고 있습니다. 실제 다락 회원 중 약 47%는 1인 가구로, 대부분 오피스텔이나 빌라 등 소형 주택에 거주하고 있으며, 실제로 다락을 이용한 고객 중 97%가 보관 서비스를 통해 주거환경이 개선되었다고 응답했습니다. 이는 셀프스토리지가 단순한 저장공간을 넘어, 도시 주거의 질을 높이는 실질적인 생활 인프라로 기능하고 있음을 보여주는 수치입니다.

이처럼 셀프스토리지는 주거공간 부족 문제를 보완하는 동시에, 도시 거주민의 삶의 질을 개선하고 공간의 유연한 사용을 가능케 하는 핵심 인프라로 자리잡고 있습니다. 스마트시티가 지향하는 '살기 좋은 도시'를 실현하기 위해, 셀프스토리지는 반드시 고려되어야 할 필수적인 도시 구성요소입니다.

물류 네트워크와 데이터 기반 도시 인프라로 진화하는 셀프스토리지

셀프스토리지는 도심 내 물류 거점으로도 기능할 수 있는 인프라적 강점을 지니고 있습니다. 대형 물류센터가 외곽에 집중되어 있는 반면, 셀프스토리지는 도심 곳곳에 분산되어 있어 제품 보관부터 픽업까지 훨씬 빠르고 유연하게 대응할 수 있습니다.

특히 소규모 사업자나 온라인 셀러들에게는 도심 속 마이크로 물류거점으로 활용도가 높아지고 있으며, 향후 물류 플랫폼 및 배송 서비스와의 API 연계를 통해 더 촘촘한 라스트마일 네트워크를 형성할 수 있습니다. 이는 스마트시티 내에서 물류 효율성과 도시 생활의 편의성을 동시에 향상시킬 수 있는 현실적인 대안이 될 것입니다.

도시의 각 기능을 연결하고 최적화하는 스마트시티 플랫폼에서 셀프스토리지는 그 일부로 자연스럽게 통합될 수 있습니다. 특히 라스트마일 물류 허브로서의 기능도 주목할 만합니다.

다락 이용자 중 약 52%가 물류 목적의 이동 경로(집 ↔ 회사 ↔ 다락)를 기반으로 이용하고 있으며, 물류 관련 서비스 누적 신청건수는 약 3,300건에 달합니다. 이는 셀프스토리지가 단순한 보관 공간을 넘어 도시 내 물류 흐름을 분산시키고, 교통 혼잡과 에너지 소비를 줄일 수 있는 핵심 인프라로 작동할 수 있음을 시사합니다.

<데이터에 기반한 다락의 확장 가능성 / 출처 : 세컨신드롬>

또 한 가지 주목할 점은, 다락이 보관 인프라를 통해 수집하는 데이터가 스마트시티 구현에 활용될 수 있는 잠재력을 지니고 있다는 점입니다. 고객의 이용 형태, 보관 품목, 이동 경로, 계절별 수요 변화 등은 도시의 생활 패턴과 물류 흐름을 정밀하게 파악할 수 있는 중요한 데이터셋입니다. 이러한 데이터는 향후 교통 정책, 물류 인프라 설계, 지역 상권 분석 등 다양한 도시 기능 개선에 접목될 수 있으며, 실제로 다락은 이를 기반으로 입지 분석, 가격 전략, 서비스 운영을 고도화하고 있습니다.

다락이 만들어 갈 스마트시티

스마트시티는 단순히 기술이 접목된 도시가 아니라, 자원을 효율적으로 관리하고 공간 활용도를 극대화하는 도시 모델입니다. 이러한 관점에서 셀프스토리지는 스마트시티의 필수 인프라로 자리 잡을 수 있는 강력한 잠재력을 가지고 있습니다.

특히 국내 셀프스토리지 산업을 선도하는 다락은 스마트시티의 공간 혁신을 지원할 수 있는 최적의 솔루션을 제공하고 있으며, 앞으로도 자동화 기술과 스마트 물류 연계를 통해 지속적인 발전을 이끌어 갈 것입니다. 스마트시티와의 시너지를 더욱 확대해 나가, 우리가 살아가는 도시 공간의 새로운 패러다임을 만들어갈 다락을 지켜봐주시기 바랍니다.